Eestis on eakatekodud seni olnud pigem sotsiaalvaldkonna eelarverida. See Tallinna projekt näitab aga, et see piir hakkab hägustuma ning kinnisvaraarendajad hakkavad seda üha enam käsitlema oma portfellistrateegia osana.
NÕUDLUS
Eakatekodu nõudlus on kasvanud kiiremini, kui keegi eeldas
85-aastastest ja vanematest elab täna juba iga kolmas hooldekodus.
Ainuüksi Tallinnas elab 2026. aasta jaanuari seisuga 87 843 inimest vanuses 65+. Tallinna suurim eakatekodu Irus on järjepidevalt täis – kompleksi maht on küll Nõmme kodu liitmisega 2025. aastast suurenenud, ent nõudlus liigub siiski kiiremini. Statistikaameti prognoosi järgi ulatub 65+ inimeste osakaal aastaks 2050 üle veerandi (27,4%) Eesti rahvastikust.
2023. aasta juulis jõustunud hooldereformi koostamisel arvestati, et ööpäevaringset üldhooldusteenust vajab Eestis umbes 9 000 inimest.
Tegelikkuses on neid kolmandiku võrra rohkem, umbes 12 000. Reformi esimese kahe aasta jooksul on erasektor ehitanud juurde ligi 1 300 kohta, ent katmata hooldusteenuse vajadus jääb Sotsiaalministeeriumi hinnangul 50 000 inimese suurusjärku (sh 20 000 koduteenuse vajajat).
Eakatekodud on siiani tekkinud sinna, kus krunt või hoone vabaks jääb, näiteks endistes külalistemajades, koolimajades, ühiselamutes, mitte sinna, kus eakas tahaks oma elu lõpus elada.
CASE STUDY
Mida Ülemiste City on teinud teisiti?
Eestis on viimase kümnendi jooksul tekkinud mitu suuremat mixed-use arendust nagu Rotermanni kvartal, Noblessneri sadamalinnak ja Telliskivi loomelinnak, ent kõik need on rajatud kas kultuuri-, kaubandus- või eluasemekeskselt.
2020. aastast on Ülemistes tegutsenud esimene tervisemaja. 2024. aastast on avatud Von Baeri Tervisemaja oma diagnostikakeskuse ja kliinikute võrgustikuga. Ja Endel Tulvingu Tervisemaja lisab kvartalisse eakate hoolduse.
Tervisemaja Endel Tulving ehk Tervisemaja 3 erineb senistest Eesti eakatekodudest asukohaloogika poolest ja seab esikohale kogukonnaga seotuse, ligipääsetavuse ja läheduse kõigi vajalike terviseteenustega.
KAPITAL
Mida globaalsed numbrid Eesti turule ütlevad?
Demograafia teeb senior housing’ust ühe prognoositavaima kinnisvara varaklassi. McKinsey 2025. aasta märtsi analüüsi järgi elab maailmas 2050. aastaks hinnanguliselt 1,6 miljardit üle 65-aastast inimest, mis oleks kaks korda rohkem kui 2021. aastal. Kapital on hakanud sellele juba reageerima.
Specialty property (sh andmekeskused, eakatele ja tudengitele mõeldud elamispinnad ning paindlik tööstuspind) moodustas 2025. aastal 14% kogu tehingumahust ning on alates 2023. aastast iga aasta turuosa kasvatanud.
USA turul on alternatiivsete varaklasside osakaal kinnisvarainvesteeringute kogumahust kümne aastaga kasvanud 8,4 protsendilt 13,1 protsendile, mis viitab demograafiast ajendatud pikaajalisele portfellide ümberkujundamisele.
Eakatekodu kujuneb varaklassiks siis, kui kolm asja on paigas: operaator, kes teenust pikaajaliselt pakub; rahavoog, mille pank suudab võtta laenutagatiseks; ning regulatsioon, mis tagab kvaliteedi ja kvalifitseerib rahastuseks. Eestis on hooldereformi järel kõik kolm olemas.
UNIKAALNE KONTSEPTSIOON
Kuidas Ülemiste Tervisemaja 3 erineb ja miks see Eestile oluline on?
Tervisemaja 3 ei ole esimene integreeritud hoolduslahendus Eestis. Elora Keila Haigla (endine Keila Haigla), mille juurde integreeriti hooldekodu ja Iru Hooldekodu, mille kõrvale rajas Lääne-Tallinna Keskhaigla 2023. aasta veebruaris juurde õendusabiosakonna. Mõlemad aga asuvad Tallinna kesklinnast eemal ja eaka senise võrgustiku ja tuttava elukeskkonna säilitamine on neis lahendustes raske.
Tervisemaja 3 erineb senistest Eesti hooldekodulahendustest
01
Geograafiliselt
See asub linna südames, ühe suurima töökoha- ja teenuskvartali sees.
02
Finantsstruktuurilt
See on erakapitalil põhinev arendus pikaajalise operaatorilepinguga, mitte haigla- või munitsipaalmudeli laiendus.
03
Operatiivselt
Hoone on osa toimivast tervisetaristust, kus 35+ tervishoiuteenust ja 250+ spetsialisti on jalutuskäigu kaugusel.
Tallinnas on sarnaste eeldustega asukohti vähe, kuid neid on rohkem kui üks. Kvartaleid on väga mitmete kasutustega (kohvikud, töökohad, kaubandus), kuid nii suures mahus tervise- ja eakatekodu funktsioone ei ole mujal sellisel moel kavandatud.
Küsimust, kus Eesti hooldekodud järgmistel kümnenditel peaksid asuma, ei lahenda enam sotsiaalvaldkonna eelarvepoliitika. Selle määrab see, kus saavad kokku operaator, raha ja regulatsioon ning kus need kolm kohtuvad eakale tuttava elukeskkonnaga.
KOKKUVÕTE
Miks eakatekodu peaks olema linna sees?
Eesti eakatekodu paigutus on aastakümneid sõltunud sellest, kus oli vaba munitsipaalkrunt või odav ümberehitatav hoone. Sotsiaalvaldkonna eelarves on krundi hind olnud kaalukam argument kui see, kuidas eakas seal igapäevaselt elaks. Tulemus on see, et enamik Eesti hooldekodusid asub linnaservades, ääremaadel või täiesti väljaspool linna piire. Eaka jaoks tähendab see, et tema elu viimased aastad veedetakse kohas, kuhu tema pere satub harvemini kui tahaks ja kogu ümbruskond on uus.
Linna sisse rajatud eakatekodu lahendab paar probleemi, mida ääremaa-mudel ei lahenda.
- Tööturg: hoolduspersonali, õdede ja tugispetsialistide olemasolu on linnas oluliselt suurem kui maakohas, mis tähendab nii paremat teenust kui ka väiksemat personalipuudust.
- Lähedaste lähedus: pereliige saaks hooldekodus käia ka tööpäevasiseselt, mitte ainult nädalavahetusel, nii väheneks eakate sotsiaalne isolatsioon.
Ülemiste City Tervisemaja 3 paikneb kvartalis, kus juba praegu töötavad tuhanded inimesed ning kus 35+ tervishoiuteenust ja 250+ spetsialisti on jalutuskäigu kaugusel. Eaka jaoks tähendab see võimalust veeta elu viimased aastad endale tuttavas keskkonnas, mitte täiesti eraldatud kohas. Just võimalus jääda osaks tuttavast keskkonnast on hooldekodu kvaliteedi kõige inimlikum mõõdik.
