Kokkuvõte Tallinna kontoripindade turust

26. märts 2025

Tallinna kontoriturul on viimastel aastatel toimunud märkimisväärseid arenguid, mis on traditsioonilisi üürimudeleid olulisel määral muutnud. Turgu iseloomustab järjest kõrgem nõudlus kaasaegse ja energiatõhusa kontoripinna järele, samas kui vanemad hooned peavad konkureerima piiratud nõudluse ja kõrgemate kõrvalkuludega. Alljärgnevalt anname ülevaate Tallinna kontorite hinnatasemetest ja trendidest, tuues esile erinevate hooneklasside eripärad.

A-klass

A-klassi ehk esmaklassilised ja kõrgema energiatõhususega kontorid on Tallinna kontoriturul üha enam nõutud. 2020. aastal oli A-klassi kontorite üürihinnavahemik üldjoontes 15–17 €/m² kuus, kuid 2023. aastaks on see kerkinud mitmetes uutes projektides üle 20 €/m². Eriti atraktiivsetel objektidel kesklinna äripiirkonnas või Ülemiste Citys võib hind kohati ulatuda isegi 30 €/m² kanti.

Hinnatõusu taga on nii piiratud pakkumine parimates asukohtades kui ka üha suurem nõudlus ettevõtete seas, kes otsivad kõrgema kvaliteediga ruume, paremat sisekliimat ja madalamaid kõrvalkulusid. Tugev roll on ka turule lisanduvatel uutel projektidel, mis vastavad rangetele energiastandarditele ja moodsatele siselahendustele.

B-klass

B-klassi kontorid on tavaliselt heas seisukorras, kuid veidi vanema infrastruktuuriga. Viimase viie aasta jooksul on nende hinnad kasvanud 8–12 €/m² juurest (2020) 10–15 €/m² tasemele (2023–2024).

Hinnakasvu mõjutab nii üüriindekseerimine kui ka ettevõtete soov leida tasakaal hinna ja kvaliteedi vahel. Kuigi mõned üürnikud liiguvad A-klassi või renoveeritud B+ hoonetesse, jääb traditsioonilisele B-klassi pinnale siiski nõudlus, kuna see pakub konkurentsivõimelist üürihinda neile, kelle jaoks A-klassi ruumide maksumus on liiga kõrge. Samas on täheldatav, et A-klassi uusarenduste tulv tekitab B-klassi hoonetele hinnasurvet, kuna paljud ettevõtted näevad pigem võimalust liikuda kvaliteetsematele pindadele.

C-klass

Madalama kvaliteedi ja vanema ehitustehnoloogiaga C-klassi büroopinnad paiknevad hinnavahemikus 5–7 €/m². See hõlmab ka veelgi vanemaid või täieliku renoveerimisvajadusega hooneid.

Kuigi suurem osa nõudlusest on suunatud uuemale ja energiatõhusamale pinnale, säilitavad C-klassi kontorid oma koha turul eeskätt hinnatundlike ja alustavate ettevõtete seas. Vaatamata tagasihoidlikumale keskkonnale ning vanemale infrastruktuurile pakuvad need asutustele võimalust kulusid madalal hoida.

Energiatõhususe mõju

Üks olulisi turgu kujundavaid tegureid on energiatõhusus, millel on otsene mõju kõrvalkuludele ja sisekliimale. Uuemad hooned, mis vastavad A- või B-energiaklassi nõuetele, on enamasti varustatud kaasaegsete kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemidega. See võimaldab hoonetel pakkuda üürnikele madalamaid kommunaalkulusid ja vastata kõrgematele keskkonnanõuetele, mis on üha olulisemad nii ettevõtete sotsiaalse vastutuse kui ka investorite ootuste tõttu.

Kinnisvaraomanike ja arendajate jaoks on võtmeküsimuseks renoveerimine, energiatõhususe parandamine ning paindlikud üürilahendused, mis võimaldavad erineva suuruse ja vajadusega ettevõtetel endale sobiv kontor leida. Kliimamuutuste teadvustamine, kasvav tööjõu liikuvus ning uute tehnoloogiate kasutuselevõtt tähendavad, et kontoriturul jäävad edukaks need objektid, mis suudavad pakkuda kombineeritult nii kvaliteeti, mugavust kui ka kuluefektiivsust.