Juhan Kangilaski: Rohesertifikaatide kasvav olulisus kinnisvarasektoris

Juhan Kangilaski: Rohesertifikaatide kasvav olulisus kinnisvarasektoris

Tekst _  Juhan Kangilaski

28. november 2023

Kuigi regulatsioonid neid ei nõua, kuuluvad keskkonnasertifikaadid juba aastaid uute ärihoonete parimate praktikate juurde ja kinnitavad mitte ainult kasutatud lahenduste keskkonnasõbralikkust ja ökonoomsust, vaid ka kinnisvara kuulumist kvaliteetsematesse segmentidesse. Keskkonnasäästlikke tegevusmudeleid järgides saavutatakse lisaks BREEAM või LEED sertifikaadile ka muid väärtusi. Jätkusuutlikkuse põhimõtete järgimine aitab tagada hoone toimimise algusest peale vastavalt seatud eesmärkidele. Aga ka tulevikukindluse tänu sellele, et ruumid on paindlikud ja ülalpidamiskulud taskukohased.

rohesertifikaat

Investorile on sertifikaadiga hooned atraktiivsemad, kuna nii on kohe teada palju hoone omadusi, mida kinnisvaraanalüüsi hilisemas etapis nagunii tuleks kontrollida. 

Samuti on neil väiksem riskiaste ehk võimekus meelitada usaldusväärseid üürnikke mitte ainult lähitulevikus, vaid pikemas perspektiivis. Energiaröövlitest varad, mis ei vasta ei turunõudmistele ega seadusandlusele, on üha riskantsemad

Arendajaid ja omanikke ajendas varem rohkem mainekujundus, kuid täna nähakse kestlikkuses palju rohkem otseseid kasusid. Sertifitseerimine tõstab hoone väärtust ja hõlbustab müüki. Samuti on sertifikaadiga lihtsam rahastust saada ning positiivne mõju nii hoonele kui omaniku mainele võib tuua täiendavaid ärivõimalusi. Sertifikaadiga hoonel on väiksemad hoolduskulud, sh veetarbimise kulud, energiakulud ja jäätmekäitluskulud, mis võimaldavad tegevuskulusid vähendada kuni 30%. See muudab sertifikaadiga hoone atraktiivsemaks investeeringuks.

Üürniku jaoks kinnitab sertifikaat hoone kõrget kvaliteeti ja seetõttu ollakse nõus ka kõrgemat üüri maksma. Uuringud näitavad, sertifikaadiga hoonetes on vähem töötajate haigestumist ning sellega kaasnev tootlikkuse kasv annab märkimisväärse säästu. Üürniku kliendile näitab sertifikaat pühendumust jätkusuutlikkusele. 

Töötaja jaoks on sertifikaadiga hoone märk sellest, et tööandjale on oluline pakkuda tervist ja heaolu toetavat keskkonda ja et hoones on mõeldud müratasemele ja kvaliteetsele siseõhule.

Jätkusuutliku kinnisvara ja rohesertifikaatide trendid

Jätkusuutliku kinnisvara segmendi kiireimad arengud on hetkel elamusektoris. Selle põhjuseks on ostjate teadlikkuse suurenemine. 

Sertifitseerimise süsteemid võtavad ka erinevaid trende ja muutusi arvesse ning elavad ja arenevad koos sektori, keskkonnauuringute ja innovatsiooniga. Näiteks LEEDi 4.0 puhul olid määratletud nõudeid elamutel liiga raske ja isegi võimatu täita. Uues 4.1 versioonis on kriteeriume alandatud ja kohandatud tegelikele turuvõimalustele.

2 populaarseimat hindamissüsteemi:
LEED ja BREEAM 

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ja BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) on mõlemad Eestis olnud kasutusel üle 10 aasta ja toimivad kolmanda osapoole kvaliteedimärgina.

Mõlema eesmärk on hinnata hooneid konkreetsete kriteeriumide alusel ja rõhutada kinnisvara omadusi, mis aitavad keskkonnamõju oluliselt vähendada. LEEDi puhul hinnatakse hooneid üheksas kategoorias: veetõhusus, sisekeskkonna kvaliteet, integreeritud projekteerimisprotsess, jätkusuutlik asukoht, materjalid ja loodusvarad, piirkondlikud prioriteedid, energia ja keskkond, asukoht ja transport ning innovatsioon.

BREEAMi puhul hinnatakse hooneid kümnes kategoorias: vesi, tervis ja heaolu, energeetika, transport, juhtimine, innovatsioon, materjalid, jäätmed, reostus ning maakasutus ja ökoloogia.

Kumb valida, kas LEED või BREEAM?

Nende peamine erinevus on see, et LEED on kohandatud Ameerika ASHRAE standarditele, mis on rangemad, samas kui BREEAM põhineb Euroopa standarditel. 

Universaalset globaalset hoonete hindamissüsteemi on võimatu luua. Takistuseks on geograafilise asukohaga seotud looduslikud tingimused. Näiteks veetõhusus on Austraalias probleem, aga Eestis ei ole. Seetõttu on oluline, et süsteem kohanduks piirkonna looduslike tingimuste ja riigi ehitusõigusega.

BREEAM on paindlikum süsteem, on olemas BREEAM Bespoke projektid, mis võimaldavad Hindajal koostöös operaatoriga välja töötada konkreetselt hoonele kohandatud hindamiskriteeriumid.

LEED-süsteem on kohandatud Ameerika standarditele ja mõtteviisile. Näiteks LEED süsteem annab punkte piisava arvu parkimiskohtade olemasolu eest, BREEAM aga selle arvu minimeerimise eest, mis on kooskõlas säästva arengu ideega ja isikliku auto omamise vähendamisega. BREEAM süsteem annab kuni 10 punkti innovaatiliste uuenduste eest. LEED süsteemis on uuenduslike lahenduste eest võimalik saada maksimaalselt 4 lisapunkti.

Uusehitiste hindamise ja sertifikaadi saamise kulude poolest on LEED ja BREEAM sarnased. Mõlemal juhul tuleks kuludesse arvestada kvalifitseeritud nõustaja, tehtavate analüüside ja simulatsioonide kulud ning sertifikaat ise.

Kui investeering on aga juba olemas, on LEED-sertifikaadi saamine kulukam ja aeganõudvam.

Suuremad kulud LEED sertifitseerimisel on osaliselt seotud seireperioodiga, mis kestab kolm kuud. Selle aja jooksul kontrollitakse hoonesiseste tööde kvaliteeti ja mõõdetakse hoones kasutatavate lahenduste efektiivsust. 

BREEAM-süsteemi puhul ei ole järelevalveetappi. Kuid võivad jälle jääda avastamata säästukohad, mille näeb ära, kui hoonet enne kasutuselevõttu mõnda aega jälgida.  

Üks ei ole parem kui teine ja oleneb projekti eesmärkidest ja omadustest. Samuti ei ole ükski keskkonnasertifikaat üksi veel vastutustundliku kinnisvara ja ehitamise garantii. See tähendab seda, et sertifitseerimine ei ole lihtsalt märgi panemine, vaid peaks olema ehitusprojekti lahutamatu osa. Innustama ja julgustama projektimeeskonda mõtlema tavapärasest parematele lahendustele. Ja see eeldab kõikide osapoolte kaasatust ja juhtimist. Keskkonnasäästlikud otsused ei peaks olema üksiku projektijuhi, projekteerija või energiakonsultandi õlul.

What If – sertifitseerimisprotsessi peatöövõtja ja analüütik

Meil on kogemusi projekteerimistööde juhtimisel mõlema sertifikaadiga. Pakume strateegilist tuge sertifikaadi valikul, erinevaid analüüse ja jääme enamasti ka peatöövõtjaks, kes juhib kogu sertifitseerimisprotsessi peatöövõtjana ning toetab projekteerimis- ja ehitusmeeskonda kuni sertifikaadi saamiseni.

Lisaväärtus, mida meie oma teenustega pakume, on ehitusfüüsika täiustamine juba projekteerimisjärgus, et saada mitte üksnes paremat sertifikaadi kategooriat, vaid maksimaalselt sääste ja võitu koge hoone elukaare jooksul.

Analüüside käigus saame digitaalselt võrrelda erinevaid alternatiive, et teha parimad valikud hoone tarbimise, keskkonnamõjude ja majandamiskulude vähendamiseks. Näiteks saame modellerimise abil mängida läbi paigaldatud kliima- ja jahutussüsteemide tõhususe, vaadata kadusid välisfassaadi, katuste, akende, uste kaudu. Analüüsi tulemina saame teada eesmärke kõige paremini teeniva lahenduse, mida saab kasutada nii ehitus- kui ka renoveerimishangetel ja millest lähtuvalt on kõige tulusam hakata ehitama.

Teisisõnu annab pädev sertifikaadi taotlemise protsess lisaks kvaliteedimärgile ka võimalikult täpsed hoone energiatõhususe, veekasutuse, sisekliima, LCA jm näitajad. Holistiliselt eri aspektidest läbi modelleeritud hoone on oluline konkurentsieelis.