Detailplaneering loob arendusala ruumilise terviklahenduse ja on ehitusprojekti koostamise alus. Sellega on võimalik arendusalast moodustada krundid, määrata hoonestusala ja ehitusõigus, ehituslikud, arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused, leida tehnovõrkude ja -rajatiste, juurdepääsuteede, liikluskorralduse, haljastuse ja heakorrastuse lahendused jpm.
Detailplaneeringuga kavandatut peab ehitusprojekti koostamise igal sammul arvestama. Tähtis on märgata ka planeeringu ja projekteerimise vahele jäävat aega. Mida rohkem aastaid on selle kehtestamisest möödunud, seda kindlamini on muutunud arendusala looduslik kooslus ja tõenäoliselt ka nõuded.Â
Olulisemad asjaolud, millele detailplaneeringus tähelepanu pöörata, et projekteerimisel tekkivaid takistusi ennetada
Planeeringuala looduslik olukord ja haljastus on väga suured ehitusõiguse mõjutajad. Looduslik olukord ja haljastus on kajastatud detailplaneeringu seletuskirjas ja ka joonistel, sh haljastuse uus lahendus ja nõuded, mis haljastust on tarvis säilitada või asendada.
Planeeringu haljastuse lahendus ja nõuded tuginevad üldjuhul dendroloogilisel uuringul. Rolli mängib ka planeeringu koostamise ja projekteerimise vahele jääv aeg – puude-põõsaste kasvamise tõttu. Kui planeeringu koostamise ajal oli arendusalal metsanoorendik või lagendik, siis mida enam aastaid on planeeringust möödunud, seda kindlamini on muutunud ka sealne looduslik kooslus.
Ei saa olla kindel, et planeeringu ajal koostatud dendroloogiline uuring on piisav ja rakendatav. Enne projekteerimist või projekteerimisega samal ajal on mõistlik koostada uus dendroloogiline uuring või varem koostatut täpsustada.
Hoonestusala ja täisehitusprotsent. Planeeringus on alati näidatud hoonestusala, mis pealtnäha võib tunduda suur, krundi piirist piirini. Kuid see ei tähenda, et hoonestusala võib otsast otsani täis ehitada. Hoonestusala on ala, mille ulatuses on lubatud ehitisi paigutada arvestades muid tingimusi, sh lubatud hoonete arvu, krundi täisehitusprotsenti, haljastust jpm.
Näiteks, kui detailplaneering jagab planeeringuala kruntideks ja ühele krundile on lubatud kaks kahekorruselist hoonet, aga krundi täisehitusprotsent on 25%, siis nende kahe ehitise alune pindala ei tohi ületada 25% krundist. Lihtsustatult võib 1000 m2 krundile, mille täisehitusprotsent on 25%, ehitada kuni 250 m2 ehitisealuse pindalaga ehitise. Kui lubatud hooneid on kaks, siis ehitisalune pindala jaguneb nende kahe ehitise vahel.Â
Piirangud, kitsendused ja keelud, mis ahendavad arendusala potentsiaali ja peavad olema detailplaneeringus kajastatud. Peale kirjeldatud kõrghaljastuse põhjustavad piiranguid ja keelde näiteks veekaitselised objektid (kraavid, jõed, ojad jms), looduskaitselised objektid ning teed, tehnovõrgud ja -rajatised ja nende vööndid.
Muud alusuuringud. Detailplaneeringust ja selle lisade seast tuleb üles otsida kõik, mida planeeringu koostamisel on uuritud ja otsustada, kas uuring vajab uuendamist. Tähtis on tähele panna, kui uuringut ei olegi tehtud!
Peale dendroloogilise uuringu on veel uuringuid, mis sõltuvalt arendusalast on vältimatud, näiteks:
- Geoloogia ja geodeesia
- Mürauuring
- Liiklusuuring
- Radooniuuring
- Reostusuuring
- Muinsuskaitselised eritingimused
Detailplaneeringud on suure mahuga dokumendid, mis iga aastaga lähevad aina mahukamaks.
Seekord puudutasime väikest osa detailplaneeringust ja selles kajastatust, kuid just neid asjaolusid, mis WHAT IF tiimi kogemuse järgi võivad põhjustada viivitusi projekteerimisel või ehitamise ajal. Kui projekteerimise lähteülesannet koostades jälgida ja arvestada detailplaneeringuga, võib olla kindel, et paljud takistusi on võimalik vältida.
