Kas tõesti peab detailplaneering kestma 10 aastat?
Detailplaneeringust on saanud üks Eesti kinnisvaraarenduse valupunkte. Linnad ja vallad soovivad planeeringute kaudu tagada tasakaalustatud arengu, kuid arendajad näevad neid sageli kui aastatepikkust takistust, mis lukustab kapitali ja tekitab turule ebakindlust. Mõnes omavalitsuses kestab detailplaneering keskmiselt 4–5 aastat, teistes on veninud protsess isegi üle kümne aasta.
Samas ei ole see ainult arendajate mure. Iga veniv planeering tähendab ka seda, et uued elamispinnad, töökohad või avalikud ruumid ei jõua kogukonna kasutusse õigel ajal. Nii jäävad seisma vajalikud investeeringud ja linnade areng nihkub edasi ebamäärasesse tulevikku.
Viimastel aastatel on Eestis korduvalt arutatud, kuidas planeeringuid lihtsustada ja kiirendada – olgu siis läbi digiplaneeringu, standardsete lahenduste kasutamise või varasema kaasamise. Küsimus on aga sama: miks ikkagi kestavad paljud planeeringud nii kaua ja mida saab teha, et vältida lõputuid menetlusringe?
Kui mõelda Eestist väljapoole, siis regioonis konkureerivad investorite pärast ka Läti ja Leedu, kus menetlused on sageli paindlikumad ja kiirem algus annab eelise. Seega ei ole planeeringu tempo ainult tehniline või õiguslik küsimus, vaid otseselt riigi investeerimiskliima kvaliteedi näitaja.
Tulevikus võidavad need turuosalised, nii arendajad kui ka omavalitsused, kes võtavad planeeringut kui strateegilist finantsotsust: ettevalmistatud andmete, varase kaasamise ja läbipaistva kommunikatsiooni abil saab protsessi lühendada ning kapitali seismist vähendada.
Miks planeering venib?
Peamised põhjused, millega praktikas kokku puutume:
Puudulikud lähteandmed
Kui uuringud, tehnovõrkude info või omandisuhted on ebaselged, tekivad menetluses pausid
Keerukas asukoht
Ajaloolised hooned, rohevõrgustikud, liikluskorraldus või looduskaitsealad lisavad menetlusele lisakihte
Ametkondade kooskõlastuste venimine
Iga menetluse lisaring pikeneb kuude võrra
Avaliku arvamuse vaidlustused
Puudulik kommunikatsioon kogukonnaga võib viia kohtuvaidlusteni
Menetluslik killustatus
Paralleelselt on omavalitsuses käsil teised projektid ja prioriteedid, mis tõukavad teie planeeringu järjekorras tahapoole
Mida saab päriselt teha?
Kuigi kõiki riske ei saa eemaldada, on mitmeid samme, mis kiirendavad protsessi juba alguses:
Tee kodutöö enne algatamist
- Kaardista tehnovõrkude ja ligipääsuteede olukord.
- Tee vajalikud uuringud (insolatsioon, müra- jt keskkonnauuringud, liikuvus) ette ära.
- Kontrolli omandi juriidilised kitsendused ja servituudid, et vältida hilisemaid vaidlusi.
Kaasa omavalitsus ja ametkonnad varakult
- Esimene kohtumine enne ametlikku algatamist võib avastada probleemid, mis muidu kerkiksid alles kooskõlastusringil.
Hoia menetlus “elus”
- Küsi regulaarselt staatust, koordineeri osapooli, väldi olukorda, kus fail seisab kellegi laual kuid.
Planeeri kommunikatsioon kogukonnaga
- Varajane info ja kaasamine vähendavad vaidlustamise riski.
Meie kogemus
Oleme näinud projekte, kus tänu selgele strateegiale ja eeltööle on õnnestunud menetluse mahtu lühendada mitme kuu võrra ja vältida korduvaid kooskõlastusringe. Kiirendamine ei tähenda nurkade mahaviilimist, vaid see tähendab takistuste kõrvaldamist enne, kui need ametlikus menetluses üles kerkivad.
