Kuidas teha hoonele operatsiooni – ehk kuidas renoveerimist mitte nässu keerata

2. aprill 2024

Juhan Kangilaski

Keegi ei pöördu kirurgi poole esimese asjana, kui kuskilt valutab. Enne narkoosi, skalpelli ja  kunstliku vereringe voolikuid on vaja põhjalikku läbivaatust, uuringuid ja diagnoosi. Diagnoosi mõistet tunnemegi eelkõige meditsiinist. Diagnoosimisega tegelevad põhjaliku väljaõppe saanud arstid.

Kandes selle mudeli üle kinnisvarale, võib aga küsida, et „Kes diagnoosib ravi vajavaid hooneid?“ Ning milliseid tingimused on vajalikud, et operatsioon õnnestuks?

Hoonele operatsiooni

Meditsiinis on diagnoosimine arsti töö, proovide võtmine õdede töö ja analüüside teostamine laborantide töö. Hoone puhul analoogselt toimuvad mõõdistused kohapeal ja arvutis ning vajadusel materjalide testimised laborites.

Meditsiinis ei diagnoosita murtud jalaluud lihtsalt murtud jalana, vaid kas mingi muu haiguse sümptomina (nagu näiteks osteoporoos) või kasutatakse selle kontseptualiseerimiseks erialast terminit – nagu näiteks fraktuur. Sama kehtib hoone puhul.

Infoajastul on terviseküsimustes levinud ka enesediagnoosid. Aga ka neid lasevad inimesed üldjuhul ekspertidel üle kontrollida. Harvad pole juhud, kui tuleb käia mitme eriarsti juures ja erinevatel uuringutel.

Analoogselt toimivad asjad kinnisvaras. Kuigi pragu seinas võib näha ja kirjeldada igaüks, vajab selle mõõtmine ja hindamine ehk andmete põhjal järelduste tegemine pädevusi nii ehitustehnikast, erinevate ajastute materjalidest kui testimisest. Mõõdistusi saab läbi viia palja silmaga, kuid sageli aitavad sellele kaasa arenenud tehnoloogiad, nagu infrapuna termograafia, ultraheli, radar, vibratsioon ja laserid.

Iga inimese tervis on unikaalne ja sama kehtib hoonete puhul. Standardlahendusi ei eksisteeri – tekkivad küsimused ja neile vastamise viisid määrab iga üksikjuhtum. Otsingumootori või naabrimehe abiga tehtud diagnoosid ei pruugi vastata tegelikule olukorrale.

“Hoone doktori” teenus on turul täpselt defineerimata

Nii nagu toimub rahvastiku vananemine, tuleb ka vananenud hooneid aasta-aastalt aina juurde. Kui mõõdistuste osa (ehk siis “õdede töö”) on veel pisut selgem ja kättesaadavam, siis diagnoosiva “hoone doktori” teenus on täna turul täpselt defineerimata. Ja seetõttu on selliste “patsientide” omanikud üsna keerulises seisus. Omanikul võib olla info, et mõned tehnosüsteemid ei toimi nagu peaks või et kuskile on tekkinud praod või vesi tilgub. Kuid andmeid on vähe, uuringud ja projektid on poolikud ning järeldusi ja otsuseid vajaliku ravi ja operatsioonide järjekorra kohta on keeruline teha.

Kuidas see protsess peaks käima, millised pädevused ja teenused on vajalikud ja millele peaks iga renoveerimisele mõtlev omanik mõtlema? 

Järgnevalt avan hoonete diagnoosimise ja operatsioonide peamised väljakutsed ja lahendused läbi renoveerimise kolme faasi.

Faas 1 – Diagnostika

Kas vaja on tervist parandavat-, eluiga pikendavat- või iluoperatsiooni?

Vanus on hoone üks peamisi omadusi, mis – nagu inimestegi puhul – kujundab selle iseloomu. Kuid kas kortsud on taunitavad või vastupidi – midagi austusväärset, on subjektiivse hinnangu küsimus. See, mis ühele inimesele või põlvkonnale tundub auväärne, võib teise jaoks olla vananenud ja aegunud. Rekonstrueerimisprojektide puhul võib küll eristada iluoperatsioone ja ravioperatsioone, kuid euroremondi küprokibuumist ja Potjomkini küla mentaliteedist oleme tänaseks õnneks välja kasvanud. Ning keerulised kohad renoveerimisprojektides on seotud ikkagi hoone “elu ja surma” küsimustega.

VÄLJAKUTSE:  Nagu inimest ravides, tuleb ka hoone puhul enne operatsiooni teha tervise diagnostika. Eeltöö põhjalikkus ja kogutud andmete täpsus on äärmiselt olulised. Kuid nii nagu meditsiinis ei ole alati aega või võimalust teostada kõiki võimalikke uuringuid, on ka kinnisvaras.

Kõige suurem on uuringute väljakutse aktiivses kasutuses olevate hoonete puhul.  Kui tühjana seisvas hoones saab uljalt minna haamrite ja puuridega kallale, et vaadata, mis seinte ja lagede sees peidus on, siis kalli üürihinnaga juveelipoes tuleb mõelda muudele taktikatele. Näiteks andmete kogumisele olemasolevatelt joonistelt, mudelitelt ja seletuskirjadelt. Kui neid ei ole, siis tuleks leppida kokku väikesed ajaaknad sulgemisaegadel, et teha vajalikud mõõdistused kiirelt ning klausliga likvideerida puurimiste jäljed hommikuks. Fakt on see, et projekt algab andmetest. Uue lahenduse projekti koostamisel on vaja alusandmed ja eeldused ära fikseerida. Pädevaid otsuseid raviks ehk mida ja kuidas ringi võiks teha, saab teha vaid andmete pealt.

 LAHENDUSED:

tehniline due diligence

Analüüsiteenust, mille käigus selgitatakse välja hoone ning selle tehniliste süsteemide seisukord, tasub otsida turult märksõna järgi Kinnisvara tehniline due diligence (TDD).

Sageli on TDD auditi osa ka täiustamise kava, mis tõstab esile vara potentsiaali ja näitab vara lisaväärtust kogu selle elutsükli jooksul: näiteks uusi võimalusi tulude suurendamiseks ümberehituste, parenduste või ümbertsoneerimiste kaudu. Potentsiaali hindamisel on due diligence analüüsis koos võimalustega välja toodud ka tehnilised piirangud. 

 

tehniline due diligence

Ehitusajalooliselt olulisemate hoonete puhul võib olla ehitusmõõdistamise spetsialistile lisaks vaja kaasata arhitektuuriajaloo teadmistega “detektiiv” ja restauraator. Need rollid peaks olema algusest peale lepinguliselt ja ülesannete jaotuse poolest läbi mõeldud ja selgelt fikseeritud.

 

tehniline due diligence

Diagnostikat tellides tuleks võimalikult täpselt kirjeldada soovitud ja saavutatavat tulemust, mitte meetodit, mille pakkuja peab nimetama. Muidu võib lepingu käigus selguda, et tulemust ei ole võimalik saavutada, kuna tellija alahindas nõudeid (näiteks kui geodeet mõõdab sõrestikukonstruktsiooni, kuid tal puudub ligipääs konstruktsiooniühendustele ja ehitustehnilistele otsustele).

 

tehniline due diligence

Olulise tähtsusega on ka keskse konsultandi või projektijuhi olemasolu, kes valdab või vähemalt jälgib ning koordineerib kõiki mõõtmisi ja protseduure.

 

Faas 2 – 

Operatsiooni ettevalmistus ehk projekteerimine

 

VÄLJAKUTSE

Sageli koostatakse projekte eeldusega, et kõik tööalad objektil on täielikult ja samaaegselt ehitaja päralt ning mürarikkaid ja robustseid töid saab teostada korraga ja kiires tempos. Renoveerimisprojektide puhul aga on reaalsus enamasti teine.

Tühjalt seisvad ajahambast puretud ajaloolised hooned vajavad enamasti põhjalikke alusuuringuid ning üldjuhul totaalset rekonstrueerimist alustades kandvate struktuuride taastamisest või asendamisest ning säilinud detailide hoolikast restaureerimisest kuni uue funktsionaalsuse ja  kaasaegsete tehnosüsteemide lisamiseni. Nende puhul toetab lahenduse elluviimist see, kui hoone on kasutajatest tühi, kõiki lahendusi on võimalik eelnevalt kohapeal kontrollida ning ehituse ajal on üsna vabad käed objektil tegutsemiseks.

Kui rekonstrueeritav hoone aga veel “elab”, tuleb operatsioon toimivale hoonele läbi viia nii, et kasutajad, külalised, abipersonal, kauba vedu kogu protsessi vältel toimiksid ja operatsiooni lõpuks “ellu jääksid”. 

LAHENDUS:  Selles etapis on kriitilise tähtsusega mõelda detailselt läbi projekti etapid ja tööalad.

tehniline due diligence

Millises järjekorras mingid alad suletakse, kuidas on tagatud ülejäänud alade liikumisteed, külaliste ligipääs ja kauba logistika? Selleks tuleb juba algfaasis ehk enne ehitushanget kaasata ehituse projektijuhtimise kogemusega inimesed.

 

tehniline due diligence

Mis aegadel võib teha mürarikkaid töid? Sageli välistavad hoone kasutajad osade tööde tegemise tööajal. 

tehniline due diligence

Millised alad jäävad nii nagu varem ja muud disainiküsimused.

 

tehniline due diligence

Kuidas on määratletud töömaa servaalad ehk millise jooneni värvitakse, milline lagi vahetatakse, millised uksed vahetatakse?

 

Kuidas saab tagatud lukustuse ja läbipääsusüsteemide ühilduvus? Näiteks võib projekti käigus selguda, et kuigi uksi ei taheta vahetada, siis süsteemide ühtlustamiseks on seda ikkagi vaja.

“Kes teostab mida?” küsimused tuleb detailselt kokku leppida ja projektides selgelt eristada. Mis lahendused teostab üürnik ise, mida teeb hoone omanik? Oluline on vältida nii ülekattuvust kui ka “pallide maha kukkumist”, mis võib tekkida siis, kui mõlemad eeldavad, et piiril olev uks polnud nende projekti osa. 

 

PROJEKTI TÖÖALAD

Lisaks ajakava optimaalsele läbimõtlemisele on oluline kindlaks teha, kas on kohti, kus tööalad ei kattu süsteemide ja rajatiste asukohaga.

 


tehniline due diligence

No näiteks kui hoone on 20+ aastat vana, siis kehtisid selle ehituse ajal teistsugused tuleohutuse normid. Teatud määral saab neid jätta paika, kuid on ka palju uusi nõuded, mis tuleb Päästeameti ettekirjutiste järgi operatsiooni käigus ellu viia – tihti ei pruugi nende tööde tööala ühilduda planeeritud ala piiride või isegi korrustega.

tehniline due diligence

Sama laieneb kõikidele tehnosüsteemidega seotud töödele. Arhitektuursete muudatuste tööala ei pruugi ühtida tehnosüsteemide tööalaga. Sageli tuleb kuskil hoone teises otsas vahetada välja ventilatsiooniseade, rajada uus kilbiruum, vedada uued torud läbi teiste pindade (nt uute WCde rajamisel tekkivad kanalisatsioonitorud alumise korruse laes).

 

tehniline due diligenceSamuti tuleb tagada elektri-, nõrkvoolu- ja automaatikasüsteemide ühilduvus. Mõnikord tuleb vanad lahendused välja vahetada suuremas mahus kui plaanitud, et tagada süsteemi terviklik toimimine, sest ajaloolised süsteemid enam ei ühti või pole saada sobivaid komponente.

 

Faas 3 –

Valmisolek operatsiooni käigus välja tulevateks üllatusteks

 

 

VÄLJAKUTSE: Ka väga põhjaliku eeltöö ja projekti puhul võib ette tulla ootamatusi ehituse ajal. Kui inimest opereerides võib pihta saada oluline närv või soon, siis ehituse puhul võib põhjustada kaose kogu süsteemis näiteks see, kui lõigatakse kogemata läbi videokaamerate ühenduskaabel või tööde käigus tilgub vesi tööalast väljas olevatele pindadele. 

LAHENDUS: Selliste olukordade vältimiseks  on tähtis täpse vastutusmaatriksi kokku leppimine ja aktiivne kommunikatsioon: mis töid teostab ehitaja, mida aitab lahendada hoone haldusmeeskond, kes suhtleb üürnikega jne. Kuna teatud osa ehituse käigus juhtuvate õnnetustega katab kindlustus, tasub ka selle skoopi põhjalikult hinnata.

 

VÄLJAKUTSEValmis tuleb olla ka projekteerimistöödeks “platsil”. Võib ette tulla, et lagede või seinte tagant ilmneb ootamatuid torusid, mida joonistel polnud. Või siis torud lihtsalt pole seal, kus nad pidid olema. Sageli tuleb üsna operatiivselt lahendusi muuta ning eelarvet korrigeerida ning see võib põhjustada muutuseid ka kokku lepitud plaanilahendustes ja arhitektuuris. Ja see omakorda vajab aktiivset kommunikatsiooni uute lahenduste kasutajatega.

LAHENDUS: Niisugustele üllatustele aitavad kiired lahendused leida hästi struktureeritud juhtmeeskond ja uue info kõigi osapoolteni toimetada detailselt defineeritud vastutusalad. Hea on määrata eraldi vastutaja nii ehituse koordineerimisele, projektide uuendamisele, tehnosüsteemide haldusele kui üürnikega suhtlusele. Kui suur osa on ainult ühe inimese kanda, siis võivad intensiivses protsessis paljud teemad õnnetult maha kukkuda, venima jääda või hoopis tähelepanuta jääda.

Kokkuvõte

Hoone diagnostikas on vaja laialdasi tehnilisi teadmisi. Kuid samavõrd nõuab see töö eesmärkidele kohandatud – ja kohati ka subjektiivset – kuid siiski professionaalset hinnangut ning projektijuhtimise kogemust renoveerimis- ja ümberehitusprojektidega. Kuigi hoone diagnostika ja raviplaan ei ole 100% täppisteadus, on äärmiselt oluline, et lõplik otsus, milles võib olla teatud määral subjektiivsust, tehtaks alles pärast hoolikat diagnostilist protsessi. Vastasel juhul toetub projekt vaid oletuslikele sammastele.