Ükski hoone pole 100% probleemi- või riskivaba. Seetõttu kuuluvad suuremate kinnisvaratehingute ja ka strateegiate juurde hoolsuskohustuse riskihinnangud, mille puhul reeglina kasutatakse ingliskeelset terminit due diligence. Kui traditsiooniline due diligence keskendub ärilistele, õiguslikele ja finantsaspektidele, siis tehniline due diligence (TDD) hoone füüsilistele aspektidele ohutuse, ligipääsetavuse, kandekonstruktsioonide tehnilise seisukorra ja tehnosüsteemide toimivuse vaatenurgast. Kinnistu tehnilise seisukorra erapooletust hindamisest saavad kasu nii kinnisvaraomanikud, kes soovivad kinnisvara müüa, osta või renoveerida kui ka finants- ja krediidiasutused. Ning loomulikult ka hoonete kasutajad ja kogukond.
Mis on tehniline due diligence?Â
Kinnisvara tehniline due diligence (TDD) on analüüs, mille käigus selgitatakse välja hoone ning selle tehniliste süsteemide seisukord, et avastada võimalikud riskid või haavatavused, mis mõjutavad kinnisvara väärtust. Kui due diligence tellitakse ehitusjärgus kinnisvarale, siis vaadatakse üle ka ehitusprojekti ja töövõtulepingutega seotud küsimused ning vastutus, millega tuleks tehingusse minnes arvestada.Â
Tehnilise due diligence’i eesmärgid
Tehnilise due diligence’i eesmärk on anda ostjale täpne ja objektiivne hinnang vara tehnilisele seisukorrale, vastupidavusele ja töökindlusele, et minimeerida riske ning määrata praegused ja tulevased hooldus- ja remondikulud ning võimalused. Vara müüjal on ühtlasi kohustus jagada teavet hoone remontide ajaloo ja hetkeseisu kohta. Sageli aitab TDD kiirendada müüki, sest mõlemal osapoolel on täpsem ja läbipaistvam ülevaade hoonest koos kõigi selle plusside ja miinustega.
Väljaspool müügi-ostutehingute konteksti pakub teenus huvi kinnisvaraportfelle haldavatele ettevõtetele ja vananevate hoonete omanikele. Kogutud andmed võimaldavad koostada strateegia varade püsikulude optimeerimiseks ja teadlike otsuste tegemiseks kinnisvara haldamise, hooldamise ja võimaliku renoveerimise osas.Â
Mitte ainult riskid, vaid ka võimalusedÂ
Kiiresti muutuvas maailmas huvitab kinnisvara omanikke ka hoonete paindlikkus ja arengupotentsiaal. Sageli on TDD auditi osa ka täiustamise kava, mis tõstab esile vara potentsiaali ja näitab ostjale vara lisaväärtust kogu selle elutsükli jooksul. Näiteks võib TDD osana välja tuua uusi võimalusi tulude suurendamiseks ümberehituste, parenduste või ümbertsoneerimiste kaudu. Näiteks büroohoone puhul on välja tuua, kas ühe üürniku ruume on võimalik jagada mitmele kasutajale, muuta mõned üldalad üüripinna osaks või suurendada üldalade funktsionaalsust kõigile hoone asukatele, nt lisades hoonesse sportimisvõimalusi, toitlustust või muid teenuseid. Üürijate rahulolu poole püüdlemisel on hindamiskriteeriumideks näiteks ruumide võime toetada ja teenindada erinevaid tööviise ja lõppklientide heaolu. Potentsiaali hindamisel tuuakse koos võimalustega välja ka tehnilised piirangud.Â
Kes on tehnilise due diligence’i tellija ja teostaja?Â
TDD hinnanguid tellivad nii müüja kui potentsiaalne ostja. Terviklik arusaam vara seisukorrast teenib mõlemat osapoolt ning aruannet kasutatakse näiteks läbirääkimistel lõpliku ostuhinna üle. Lisaks saab müüja TDD abil vähendada õigusvaidluste ohtu. Tellijaks võib olla ka investor või finantsasutus. Tehnilist due diligence’i teostavad tehnilise oskusteabega arhitektid, insenerid ja eksperdid.
Tehnilise due diligence’i protsess koosneb neljast etapist:
Varade seisukorra hindamineÂ
Hinnatakse vara tehnilist seisukorda, vajalikke kulutusi hoolduseks, käigus hoidmiseks kui ka hoone tehnoseadmete järelejäänud kasuliku eluea ja elutsükli kulusid. Uuritakse süsteemide efektiivsust, katuste, inventari ja seinte funktsionaalsust, konstruktsioonide seisukorda, vee äravoolusüsteemi ja palju muud. Eesmärk on tuvastada kõik probleemid või valdkonnad, mis nõuavad sekkumist.
Paranduste tegevuskava väljatöötamine, et eemaldada kõrvalekalded, tagada vastavus seaduslikele- ja turunõuetele ja tuvastada riskid.
Kasutaja seisukohalt peab hoone vastama vähemalt elementaarsetele füüsilistele nõuetele, mille hulka kuuluvad näiteks hea tehniline seisukord, tuleohutus, kvaliteetsed ning tervist mitte kahjustavad sisetingimused.Â
Arvestatakse ligikaudsed riskide ärahoidmise ja kindlustamisega seotud kulud.
Võetakse fookusesse konkreetsed probleemid või võimalused: ümbertsoneerimine, uute tehnoloogiate mõjuanalüüs, alternatiivse energiaallika tehnilis-majanduslik uuring, uute määruste mõjuanalüüs jne.
Tehnilise due diligence’i trendid ja arengudÂ
Keskkonnanõuete täitmine muutub sektoris üha olulisemaks ning keskkonnaalased hinnangud ja soovitused on üha sagedamini ka TDD osa. Lisaks kinnisvara keskkonnasõbralikkuse ja jätkusuutlikkuse hindamisele tuleb vanemate hoonete puhul läbi viia täiendavaid kontrolle – näiteks kontrollida, ega ei ole kasutatud asbesti või muid tervisele kahjulikke materjale, kaasata muinsuskaitse ekspertiis või analüüsida vananenud ehitusmaterjale. Kui probleemid on teada, siis saab neid üldjuhul ka tõhusalt lahendada.
Viimastel aastatel on digitehnoloogiad, sealhulgas kinnisvarahaldusplatvormid ja BIM-i modelleerimissüsteemid muutnud TDD läbiviimise viisi. BIM-i kasutamise üks peamisi eeliseid selles etapis on võimalus viia läbi dünaamilisi simulatsioone. See võimaldab saada äärmiselt täpseid ja usaldusväärseid hinnanguid tulevaste tegevuskulude ja energiatõhususe kohta, mis on kinnisvara haldamiseks ja optimeerimiseks ülioluline teave. Samuti teevad uued võimalused andmete jagamise inseneride, arhitektide ja ekspertide vahel oluliselt tõhusamaks ja vähendavad vigu.
What If pakub tehnilise due diligence’i teenust
Põhjaliku tehnilise due diligence’i maksumus on tühine võrreldes mõne olulise elemendi asendamise kuludega rikkega või kohtuvaidlustega seotud kuludega. Samas aga võtab andmete hankimine ja hinnangute andmine aega – ja on kasumlik vaid siis, kui on läbi mõeldud, milliseid andmeid on vaja ja kuidas neid õigesti kasutada.Â
Oleme aidanud läbi viia tehnilise due diligence’i hinnanguid elamu-, büroo-, äri- ja tööstuskinnisvara kohta. Meile on oluline, et erapooletu ja pädeva hinnangu saaks kõik olulised aspektid, kuid samal ajal vastaks hinnangu sisu ja ulatus alati kliendi vajadustele ja eesmärkidele.Â
