Ühiskond ootab kinnisvara sektorilt kestlikke ärimudeleid ning tervise- ja keskkonnasõbralikke hooneid. Turg nõuab innovaatilisi, vastupidavaid ja energiatõhusaid lahendusi. Lõppkasutaja soovib, et talle loodud ruum vastaks tema vajadustele nii täna kui ka homme. Kuidas tulla kinnisvara arendajana toime kiirelt muutuvas, hüperkompleksses ja konkurentsitihedas maailmas?
Arendusprojekti elukaar – ambitsioonid ja reaalsus
Kinnisvaraprojekte algatatakse, planeeritakse, juhitakse ja kontrollitakse keskse, kuid sageli nähtamatu projektijuhtimise funktsiooni abil. Seni kuni projekti on võimalik ellu viia planeeritud aja ja eelarve piires, projektijuhtimist kui põhifunktsiooni peaaegu ei märgatagi.
Kuid kui projekt läheb esialgsest kallimaks, ei valmi õigeaegselt või kui töid ei tehta soovitud kvaliteediga, satub funktsioon rambivalgusse. Mida suurem on kõrvalekalle, seda suurem küsimus, kuidas see sai juhtuda. Elbphilharmonie Hamburgis ning Berliini Templehofi lennujaam on lõhki läinud kulude ja tähtaegadega ühed markantsemad näited. Korduvalt on edasi lükatud Rail Baltica objektide valmimist. Üha sagedamini näeme edasi lükkunud ärikvartalite projekte ning koolihoonete hilinenud avamisi.
Lineaarse väärtusahela piirangud
Ãœlalt-alla otsustusprotsess
Traditsiooniline kinnisvarajuhtimine ja lineaarne väärtusahel toetavad selgeid ülalt-alla otsustusprotsesse. Kõigepealt pannakse paika projekti tulemus koos kõigi alamprojektide ja verstapostidega. Arendusmeeskond koostab võimalikult detailse projekteerimis- ja ehitusplaani, planeerib tööetappide järjekorra ning teostamiseks vajalikud rahalised ja ajalised ressursid. Iga faas hõlmab piiritletud sidusrühmi ja otsustajaid ning lõpuks antakse kinnisvara üle lõppkasutajatele, kes arendusfaasis ei osalenud.
Projektiarendus päriselus kipub olema vähem lineaarne. Pole ebatavaline, et turunõudlus muutub ja koos sellega ka kinnisvara otstarve. Seoses e-kaubanduse kiire kasvu, kiirmoe populaarsuse vähenemise ning suurema keskkonnateadlikkusega täituvad suurte keskuste kaubanduspinnad järjest teenuste ja vaba aja veetmise funktsioonidega. Olgu toitlustus, iluteenused või sportimine – need kõik nõuavad uusi tehnilisi lahendusi ja ümberehitusi. Praeguste juhtimismeetoditega nõuab keskkonna ümberkohandamine arutult palju ressursse ning tekitab arendaja, alltöövõtjate, üürnike ja lõppkasutajate vahel pideva pingevälja.
Lühinägelikkus ja silod
Teine probleem, mis kaasneb lineaarse lähenemisega, on see, et see piirab innovatsiooni.
Lineaarse süsteemi üksikute osade (silode) eesmärk on suurendada oma kasumimarginaale ja kaitsta oma positsiooni väärtusahelas. Lineaarse lähenemise puhul ei ole ahela loodud koguväärtus kunagi suurem kui selle osade summa. Samas võimaldab terviklik ja iteratiivne lähenemisviis arendajale ja lõppkasutajale maksimaalselt väärtust luua.
Traditsioonilistes meetodites kinni olemine
Veel 15 aastat tagasi ei erinenud IT väärtusahel palju kinnisvara omast. Arendaja töö algas sealt, kus analüütiku töö oli tehtud ning keskenduti eelkõige tellija mitte lõppkasutaja soovidele. Lineaarse väärtusahela piirangutest aitas vabaneda agiilne ja iteratiivne lähenemine, mida kasutatakse täna enamike tarkvaratoodete puhul.
Kinnisvaraprojektides on traditsioonilised protsessimudelid (Gantti diagramm ja faasimudelid) olnud muutumatul kujul kasutusel juba aastakümneid. Pidevate uuenduste kontekstis võivad projektijuhid küll iganädalaselt ajagraafikuid uuendada, kuid otsuseid sellest kiiremini ei sünni.
Tõdemine, et oleme ajast maas, ei fokusseeri otsustele, mis on tegemata.
Enamik probleeme ei ole tingitud mitte spetsialistide aeglasest töötamisest vaid otsuste venimisest või lausa vaakumist.
Agiilne lähenemine kinnisvaraarenduses
Piisab mõne arendustsükli läbitegemisest mistahes toote arendusmeeskonnas, et mõista:
ühegi keerulise projekti trajektoori ei saa algusest lõpuni täielikult ette ennustada. Kui traditsiooniline projektijuhtimine on lineaarne, siis agiilne kulgeb iteratiivselt, st järjest konkreetsemaks muutuvale projektieesmärgile lähenetakse samm-sammult korduvates töötsüklites (iteratsioonitsüklites). Protsesse juhitakse dünaamiliselt ja paindlikult. Uuele infole ja ettenägematutele sündmustele ja muutustele reageeritakse kiirelt.
Projektide üleselt toetab ja võimaldab agiilne lähenemine uusi edukaid ärimudeleid, automatiseerimist, hajutatud riskidega mitmekesisemaid portfelle. Ning lõppkokkuvõttes kvaliteetsemat elukeskkonda meile kõigile.
Meil on kaks valikut: kas õppida kohanema või kannatama tagajärgede pärast.
