Üsna pea võivad investorid ja arendajad seista silmitsi luhtunud varadega, mis ei vasta ei turunõudmistele ega seadusandlusele. Energiaröövlitest hoonete omamine muutub üha ebaatraktiivsemaks. Seoses rohepöördega karmistuvad ka finantseerimise nõuded ja pankade laenutingimused. Kuidas sellises olukorras olemasoleva kinnisvara atraktiivsust hoida ja tõsta?
Kestlike ja kvaliteetsete äripindade väärtus tõuseb
Ärikinnisvara üüri ja jõudluse määravad hoone vanus, asukoht ja kvaliteet. Üha enam kuulub sellesse valemisse ka energiatõhususe klass ja muud jätkusuutlikkuse näitajad. Viimastel aastatel on palju arutletud nn “rohelise lisatasu” üle, mis tähendaks, et jätkusuutlikkusele pühendunud ettevõtted maksaksid energiatõhusa hoone kasutamise eest kõrgemat hinda. Pole isegi oluline, kas „lisatasu“ on ajutine või jääv lisand. On näha, et kvaliteetsete pindade väärtus tõuseb ja vähemväärtuslike oma langeb drastiliselt. Domus Kinnisvara andmetel olid 2022. aasta esimesel poolaastal Tallinnas A-klassi büroopinnad B ja C klassi pindadest keskmiselt juba ca 50% suurema üürihinnaga ning on näha, et see trend ajas võimendub. Pigem saame väita, et turu standarditest kehvematele pindadele rakendub järjest suurem „pruun allahindlus“, millel on kasvav mõju omaniku finantstulemusele. Londonis jt suurlinnades ei ole alates 2030. aastast enam seadusega lubatud teatud energiatõhususe tasemest kehvemaid äripindu välja üürida. Kui ärihooneid ei renoveerita, muutuvad need lõpuks sisuliselt väärtusetuks.
Ärihoonete moderniseerimise tempo on aeglane regulatsioonide sunnist hoolimata
Energiatõhususe miinimumstandardid tõusevad 2030. aastal. Seoses Pariisi kokkuleppega piirata kliima soojenemist 1,5 kraadi võrra peab sektor seadma eesmärgiks vähendada ehitatud keskkonna heitkoguseid 2030. aastaks 50 protsenti. Hiljemalt 2050. aastaks peab sektor olema süsinikuneutraalne.
Suur hulk ärihooneid peaks läbima põhjaliku energiaremondi. Praegune moderniseerimise tempo pole aga kaugeltki piisavalt kiire. Kuigi Rooma Klubi on tegutsemisvajadusele osutanud juba 1970. aastatest peale, on kliimamuutustele reageerimine enamike kinnisvaraomanike ja -firmade jaoks ikka veel uus ja võõras valdkond. Rohkem nähakse piiranguid kui võimalusi. Puudu on jätkusuutlikkuse alastest teadmistest. Isegi alles hiljuti ülikoolist tulnud arhitektid ja projekteerijad ei ole saanud piisavalt ettevalmistust kliimakriisi tõhusaks lahendamiseks. Hoonete omanikud ei tea, kuidas valida erinevate stsenaariumide vahel ehk mida hoonega ette võtta: kas investeerida hoone renoveerimisse, müüa see maha või lammutada ja ehitada uus.
Turu muutunud ootused kinnisvarale ja töökeskkonnale
Lisaks energiatõhususele soovivad keskkonnateadlikud korporatsioonid ja iduettevõtted oma uuelt kontorilt üha enam ka seda, et see oleks ligipääsetav, sinna saaks mugavalt sõita ka rattaga, et sisekliima vastaks kõrgetele standarditele, hästi oleks lahendatud jäätmekäitlus, kasutatud oleks looduslikke materjale jne.
Ka pragmaatiliseks põlvkonnaks nimetatud Z-põlvkond (sündinud aastail 1995–2010) hindab töökeskkonnana mugavat, funktsionaalset, jätkusuutlikku ja esteetilist ruumi. Elektriautode laadimispunktid parklas, täiustatud mobiilside ja WIFI, päikesepaneelid, vastutustundlik veekasutus ja energiatõhususe andmed lähevad neile korda. Parimad töökohad asuvad uue põlvkonna silmis kompaktsetes segakasutusega linnaosades, kus asuvad ka stiilse disainiga kohvikud, spordi- ja heaoluteenused ning keskkonnateadlik kaubandus. Sellest lähtuvalt hääletavad nad jalgadega piirkondade ja hoonete kasuks, mis nende väärtustega ühtivad.
Kuidas olemasoleva kinnisvara väärtust tõsta?
Kui investeering hoone tervilikuks rekonstrueerimiseks käib esialgu üle jõu, siis tasub üle vaadata hoone täpsem positsioneerumine turul. Kui vähem energiatõhus pind enam nõudlikele büroodele ei sobi, siis võib see sobida väiksematele alustavatele ettevõtetele, stuudiotele või muudeks loomemajanduslikeks tegevusteks, kelle ootused ja rahalised võimalused on väiksemad.
Hoone tasub ringi mõtestada tervikuna – muuta üüripindade suuruseid, lisada näiteks üldalasid jm lisaväärtuseid, mis toetaksid uut kontseptsiooni. Üürnikke huvitab järjest enam, kes on teised üürnikud – et majas olev “kokteil” oleks just see õige ja ettevõtete ja nende töötajate vahel saaks tekkida sünergia. Pooltühjas majas ühetaoliste büroopindade keskkonnas ei soovi ühel hetkel enam keegi töötada.
Suurema investeeringu kaalumisel tasub vaadata üle ka hoone asukoht ja laiem linnaehituslik kontekst. Võibolla pole enam mõistlik antud asukohas jätkata esialgse funktsiooniga uues kuues. Näiteks sobivad oma struktuurilt mitmed vanemad büroohooned ka elupindadeks, hosteliteks või hotellideks. Mõni vana tehasehoone sobib oma sügavate ruumide tõttu hoopis üllatavateks funktsioonideks, mida kohe ette ei pruugi kujutada.
