Eesti hoonetel on kõvasti kasvupotentsiaali. Kuid säästu- ja kasvuvisioonid vajavad nii energiatõhususe ja CO2 eksperdi, hoone kasutaja kui haldusjuhi pilku. Kasutajapoolset ning tehnilist sissevaadet ühendades ja elutsükli mõtlemist rakendades õnnestub kinnisvaraomanikel mitte üksnes vältida kulukaid hädalahendusi, vaid saavutada ka oluliselt parem tootlikkus.
TL;DR
Kasvukohti on palju. Juhtmõtted:
- Kinnisvara säästu- ja kasvukohti tuleb vaadata hoone tervikliku elütsükli vaates.
- Üha olulisem on hoone kohanemisvõime muutuvates turutingimustes.
- Kasvuhoovad tuleb mõelda läbi hoone ümber kujundamise protsessi algjärgus.
- Suurimad säästu- ja kasvukohad on kombinatsioonid erinevatest elementidest. Seetõttu vajavad säästu- ja kasvuvisioonid nii energiatõhususe ja CO2 eksperdi, hoone kasutaja kui haldusjuhi pilku.
- Hübriidkasutusega ja paindlikult muudetavate ruumidega hooned on tulevikus kriisikindlamad ja loovad pikaajalist majanduslikku väärtust.
Kasvukoht nr 1 – läbimõeldud kasutajakogemus
Hoone on pika kasutuseaga toode. Kasutajate kaasamine küll suurendab planeerimisele kuluvat aega, kuid see tasub end ära hea kasutajakogemuse ja terviklikult toimivate lahenduste läbi.
Hoonetel ja rajatistel on alati funktsioon. Sild viib ühest kohast teise. Hästi planeeritud kool tagab turvalise õpikeskkonna. Kontori akustiline disain ning hea ventilatsioon tagavad hea töökeskkonna. Hea lahenduse aluseks on ruumi vastavus erinevatele kasutusotstarvetele.
Funktsionaalne disain algab kasutajate eesmärkidest. Tehnilist projekteerimist tasub alustada alles siis, kui on selge, milliseid funktsionaalseid eesmärke see peab teenima ja milliseid väljakutseid lahendama.
Need on neli trendi, mida juba rakendatakse, kuid mille laialdasem ja süstemaatilisem rakendus aitaks kinnisvara potentsiaali tõhusamalt ära kasutada:
Ruumikasutuse säästlikkuse ühendamine paindlikkusega
Et kuskilt saaks kasvada, selleks tuleb tavaliselt kuskilt mujalt kokku tõmmata. See on paratamatus, eelarve on piirang, mis kehtib iga projekti puhul. Kõige suuremate kasvu-ja säästukohtade leidmiseks tuleb vaadata hoone kogu elutsüklit ja mitte teha otsuseid eskiisifaasi exceli tabeli ridade põhjal.
Arvestada tuleb sellega, et nüüdisaja kiiresti muutuvas keskkonnas võivad hoone otstarve ja kasutajate vajadused väga tõenäoliselt muutuda. Ja seepärast tasub projekteerimisfaasis kokkuhoiukohad hästi läbi mõelda. Madalamate lagedega võib küll säästa ehitus- ja küttekulusid, aga see kitsendab kindlasti tulevaste ümberehituste ja funktsioonide muutmise võimalusi.
Tüüpilisemaid kohti kokku hoida on ka kliima- või muude seadmete pealt, mis ei tundu nii olulised ja mida saab panna ka hiljem. Kuid seadmete hilisem paigaldamine on võrratult kallim ja keerulisem. Ning muutub paljudel juhtudel hoopis võimatuks, kui ruumi kõrguse pealt on ka kokku hoitud.
See oli näiteks üheks argumendiks, miks Superministeeriumi hoone eelmine versioon samas kohas rekonstrueerimiseks ei sobinud.
Interaktsioonil põhinev ja kasutajale orienteeritud disain
Oluline on protsessi sisse panna kasutaja ja projekteerija omavaheline suhtlus ehitus- või ümberehitusprojekti kõikides etappides. Tänased tööriistad annavad interaktsiooniks häid võimalusi: kolmemõõtmelised mudelid, VR prillid jne.
Andmetel põhinevad optimeerimisotsused
Olenevalt olukorrast võib kinnisvaraportfelli optimeerimine tähendada nii olemasoleva ruumi vähendamist kui suurendamist, aga ka lihtsalt ümberseadistamist. Kasvu toetava trendina on optimeerimisotsuseid hakatud üha enam tegema andmete põhjal. Ehk siis reaalsest olukorrast ja mitte lihtsalt mõne juhi peas olevast plaanist lähtuvalt. Ruumikasutus on näiteks tänaseks juba üsna laialdaselt kasutatav mõõdik, mis näitab, millal ja kuidas töötajad või kliendid teatud ruumi aja jooksul kasutavad.
Integreeritud ligipääsetavus
Ikka veel on kasvuruumi, et meie hoonete ruumilised lahendused võimaldaks ligipääsu erineval viisil liikuvatele, erineva suuruse ja vanusega ning muude erivajadustega inimestele. Eriti arvesse võttes rahvastiku vananemise trendi – eeldatakse, et 2050. aatsaks üle 60-aastaste inimeste arv kahekordistub.
Esiteks aitab juurdepääsetavust võimaldavate konstruktsioonide projekteerimine kohe alguses vältida vajadust kulukate moderniseerimis- ja renoveerimistööde järele tulevikus. Aga ühtlasi parandada või üleüldse võimaldada juurdepääsu suure hulga potentsiaalsete kasutajate jaoks, kes ei ole üksnes puudega inimesed, vaid ka näiteks jalutuskärude, rulaatorite ja ratastel pagasiga liikujad. Oluline on tagada, et ligipääsetavus ei jääks linnukeseks projekti dokumentatsioonis, vaid see oleks holistiliselt integreeritud projekti olulise osana kogu elutsükli jooksul.
Kasvukoht nr 2 – energiasäästus on veel potentsiaali
Õigeaegsed hooldused, remondid ja renoveerimised
Halva energiatõhususega hooned tarbivad kordades rohkem energiat kui uued või professionaalselt renoveeritud hooned. Kuid siiski ei ole see paljude omanike jaoks ikka veel prioriteet. Vaadatakse rohkem tänast excelit kui järgmiste aastakümnete kulusid.
Enamikel juhtudel läheb remondi- ja energiatõhususe õige aja ja läbimõeldud sekkumiste edasilükkamine oluliselt kulukamaks.
Energiatõhusus ja kasutajate heaolu kokkupanek ühte valemisse
Tulles tagasi esimese punkti juurde, ei ole energiatõhusust võimalik optimaalselt planeerida ja hallata, kui ei ole teada ruumi kasutaja vajadused.
Sisetingimused muutuvad probleemiks, kui kasutaja ei saa ise otsustada, millistes tingimustes ta elab või töötab.
Lisaks energiatõhususe probleemile seisavad vanemad büroohooned silmitsi funktsionaalse vananemisega, kus ruumistruktuur ei toeta paindlikku pinnakasutust ning hoones puuduvad värskelt valminud büroohoonetele iseloomulikud ühisalad, vaba-aja veetmise, toitlustuse ja toetavate teenuste ruumid. Vanemate hoonete omanikel on võimalus võtta energiatõhususe tõstmise käigus ette ka hoone kasutajale mitmekesisema ruumilise keskkonna loomine, mis aitab tuua rekonstrueeritud hoone oma atraktiivsuselt samale pulgale värskelt valminud uushoonetega.
Pikk ja mitmetahuline plaan plaasterdamiste asemel
Üks olulisemaid kasvukohti ongi jõuda välja olukorrast, kus erinevaid asju plaasterdatakse ja optimeeritakse ükshaaval. Sellest saab kasu kogu sektor, rääkimata omanikest ja kasutajatest, et niisama jutuajamise ja ajutiste plaasterduste asemel keskendume lahenduste leidmisele, mis tagavad turvalise ja tervisliku sisekliima, energiatõhususe ning ka kliimaeesmärgid.
Jätkusuutlikkuse eesmärkide ja EL nõuete eeskirjade täitmine, muutuv kliima ja hoone kasutajatega arvestamine – vaja on asjatundlikkust kõigis neis valdkondades.
Iga hoone on unikaalne ning olukorra ja kasu määramisel tuleb lähtuda vara omadustest. Ühte valemisse tuleb panna nii erinevad tehnilised kui mitte-tehnilised muutujad kui ka pika-ajalised kalkulatsioonid.
Vaja on nii sünkroniseerimist kui optimeerimist:
küte, soojusjaotusvõrk, kliimaseadmed ja jahutus tuleb panna parimal võimalikul viisil koos töötama. Samuti on võimalik täpsete kütte- jahutus- ja elektrikulu andurite abil kulusid lähtuvalt ruumikasutusest reaalajas optimeerida, mida teeb täna edukalt meie kohalik startup R8 Technologies. Ja sealt edasi heade sisetingimuste loomiseks optimeerida nii füüsilisi parameetreid kui kasutajate kogemust.
Lõõgastumist ja erksust mõjutavad näiteks õhutemperatuur ja õhu liikumine, CO2 kontsentratsioon, valgustuse- ja müratase. Ainult mõlemate aspektide mõõtmise ja tõlgendamise tagajärjel selgub, millised valdkonnad on korras ja kus on arenguruumi.
Andurite tuvastatud erinevused võivad olla väikesed, kuid inimeste kogemused kehvadest tingimustest võivad olla suured.
Kasvukoht nr 3 – olemasoleva kinnisvara ümberehitamine
Kinnisvaraturu funktsioonid ja struktuur arenevad koos tarbijate ootuste ja muutuvate majanduslike, tehnoloogiliste, sotsiaalsete ja regulatiivsete tingimustega. Edukas ümberehitus võtab arvesse nii kõiki neid, kui ka hoone tehnilist seisukorda.
Oluline on leida ja ühendada objekti sisemised tugevused ja väliskeskkonna vajadused.
Eduka ümber positsioneerimise lugusid on palju. Kaubanduskeskused pole enam üksnes ostukohad, vaid meelelahutus-, sportimis- teenuste ja kohtumispaigad. Viimasel ajal on ümberehitusi läbi viinud pea kõik suuremad Tallinna kaubanduskeskused.
Ajaloolised kinnistud on ainulaadsed projektid mitte ainult oma arhitektuuriliste eeliste, vaid ka ainulaadse ajaloolise konteksti tõttu (N: Telliskivi loomelinnak, Krulli kvartal, Ülemiste ärilinnak, Põhjala tehas, Aparaaditehas jne).
Rekonstrueerimis- ja ümberehitusprotsessid on erineva keerukusega olenevalt sellest, kas tegevuste objektiks on toimiv hoone, milles üürnikud tegutsevad, või on tegemist ajutiselt kasutusest väljas oleva hoonega. Kuid kõik on siiski tehtav.
Paljud kinnisvaraomanikud ei julge muudatusi ette võtta, kuna kardavad, et töid ei ole võimalik teostada ilma, et üürnikud peaksid kas välja kolima või nende äritegevus saaks kohutavalt häiritud.
Kogemus näitab, et üürilistega läbi rääkides on 95% juhtudest võimalik leida lahendusi ja kompromisse.
Loe lähemalt: Kuidas teha hoonele operatsiooni – ehk kuidas renoveerimist mitte nässu keerata
Renoveerimiste puhul on sageli plussis ka keskkonnamõõde. Varem kasutuses olnud kinnistutel ehitamine võimaldab arendada sageli hea asukohaga hooneid, mis ei nõua kulutusi täiendava infrastruktuuri ehitamiseks.
Ja mis siis, kui omanik ei leia piisavalt sisemisi tugevusi, et selle turupositsiooni säilitada?
Alati on võimalus ka müüa. Ja see on siis omakorda kasvukoht neile, kes just vanemate hoonetele uue elu andmisega edu saavutada soovivad.
