Mis on kinnisvaraturg?
Kinnisvaraturu alla käivad kõik kinnisvara (majad, korterid, maa, ärihooned jne) ostu, müügi, rentimise ja haldamisega seotud tehingud.
Majanduslikust vaatenurgast on kinnisvaraturg koht, kus pakkumine ja nõudlus hindade määramiseks kokku saavad.
Kinnisvaraturu kujunemislugu ja tähtsus
Juba vanas Egiptuses ja Roomas kasutati kinnisvara investeerimise vormina ja vahendina rikkuse ühelt põlvkonnalt teisele üleandmiseks. Keskajal kuulusid suured maa-alad feodaalidele, kes rentisid neid talunikele vastutasuks oma toodetud põllumajandussaaduste osa eest. Aja jooksul on kinnisvaraturg arenenud ja omandanud üha olulisema rolli riikide majanduses.
Kinnisvaraturu ebatäiuslikkus
Kinnisvaraturg kaldub ideaalsest konkurentsist oluliselt kõrvale, kuna kaubad pole sugugi homogeensed ehk sarnased. Pakutavate hoonete, korterite ja kinnistute vahel on suuri erinevusi näiteks ehitusaasta, suuruse, planeeringu või ehituskvaliteedi osas. Keskset rolli mängib ka kinnisvara asukoht. Muidu sarnase kinnisvara hind võib olla väga erinev olenevalt keskuse lähedusest või transpordiühendustest. Ehk siis iga kinnistu on ainulaadne.
Kinnisvaraturu segmendid
Kinnisvaraturu võib liigitada segmentideks nagu bürookinnisvaraturg, eluasemeturg, uusarenduste turg jne. Segmendid on kinnisvarainvesteeringute tulu-riski profiililt vähemalt mingil määral ühtlased.
Segmendid kujunevad üldjuhul vastavalt kinnistute asukohale ja kasutusotstarbele: näiteks Tallinna kesklinnas asuvad kontorid, Tartu üürikorterid või Peetri piirkonna äripinnad.
Kuid neid võib luua ka muude muutujate, näiteks ehitusaasta, pindala või kvalitatiivsete tegurite alusel. Ühes geograafilises piirkonnas on reeglina mitmekesine hoonestus. Isegi samas piirkonnas samal aastal valminud hoonetel on alati mingi erinevus, mis võib üüritaset ja muid näitajaid oluliselt mõjutada.
Nende muutujate kaudu saab sageli moodustada ühtlasema turuosa ning teostada kvaliteetsemaid analüüse kui traditsioonilise asukoha ja kasutuseesmärgi alusel jaotuse kaudu.
Siiski on segmentide sees alati kohaspetsiifilisi erinevusi, olenemata sellest, mis muude muutujate põhjal segmendid on loodud.
Segmentide atraktiivsust ja tootlusriski väljavaateid mõjutab palju ka transpordiühenduste olemasolu ja areng. Uus trammitee võib oluliselt parandada mingi segmendi atraktiivsust.
Segmendispetsiifilised näitajad räägivad kinnisvaraturu olukorrast sageli palju rohkem kui turu keskmised näitajad. Segmentide kaudu on seega võimalik analüüsida kinnisvarainvesteeringute turu arengusuundi.
Erinevatel alamturgudel võivad olla täiesti erinevad äritsüklid.
Kinnisvaraturu turuosalised
Kinnisvaraturul tegutsevad lisaks ostjatele ja müüjatele ka omanikud, üürnikud, kasutajad, haldajad, arendajad ja vahendajad.
Ehk siis lisaks “tavalistele inimestele” hõlmab turg ettevõtteid ja spetsialiste, kes tegelevad kinnisvara ostu, müügi ja rendiga ning samuti kinnisvaraprojektide arendamisega.
Tegevused enne ehitusprojekti algust on samuti osa kinnisvaraturust, eelkõige ehituskruntide arendamine: tsoneerimine, menetlused, linnaplaneerimine, keskkonna- ja muinsuskaitse, vee- ja kanalisatsioonitrasside planeerimine ja ehitamine jne.
Olulise kategooria moodustavad ka vahendajad – kinnisvaramaaklerid, krediidiasutused, konsultandid jne.
Kinnisvara kui tarbeese ja kui investeering
Kinnisvara saab osta või rentida nii kasutamiseks (tarbimine) kui ka tulu teenimiseks (investeering).
Korterite turg reageerib, kui majandus aktiveerub ja laieneb. Inimesed peavad kuskil elama ja kui suundutakse uude piirkonda, siis vaadatakse kõigepealt elamiseks korterit. Elatustaseme tõustes parandavad inimesed oma elujärge ja teatud heaolu taseme saabudes kolitakse korteritest majadesse elama. Korterist suuremale elamispinnale kolimise soov tõstab nõudlust majade järele, mis tähendab, et turule tulevad sobivad eluasemed lähevad kaubaks üha kiiremini. Seda iseloomustavaks näitajaks müügiperioodi pikkus, st kui kaua on keskmiselt kuulutused enne tehingu sõlmimist üleval. Soov majja kolida on lisaks kasvanud jõukusele siiski igas piirkonnas omanäoline.
Kinnisvara ostmine ja ruumide üürimine elu- või äriotstarbel on üks levinumaid viise passiivse sissetuleku saamiseks ja kapitali kasvatamiseks. Ka paljud eraisikud investeerivad kinnisvarasse, et kaitsta oma rikkust ja teenida üüri kaudu passiivset tulu.
Kinnisvaraturu analüüsid
Hindade, müügiperioodide ja pakkumiskoguste osas saab erineva tulemiga analüüse koostada. Regulaarseid kinnisvaraturu analüüse saab lugeda nii statistikaameti lehelt kui meediast.
SPACES portaalis proovime jagada kinnisvaraturu dünaamikast võimalikult terviklikku pilti, ja võtame seetõttu aluseks Harjumaa piirkonna, sest sinna koondub suur osa nõudlusest ja pakkumisest, seal on aktiivselt tegevad finantseerijad ja toimub uute objektide ehitus. Sellises keskkonnas pääsevad majandusjõud kõige ehedamalt esile ja turuanomaaliaid kohtab vähem.
Kinnisvarategevus on ka hooajati erinev. See raskendab igakuise kinnisvaraandmete võrdlemist. Selle asemel tuleb numbreid hooajaliselt korrigeerida.
Võrreldes tarbekaupadega on kinnisvaral järgmised iseärasused:
Suhteliselt pikk tootmisaeg (ehitusaeg 1-3 aastat) ja inerts
Kinnisvara tootmine võtab erakordselt kaua aega, mis tähendab, et pakkumine ja nõudlus saavad keskkonnamuutustele reageerida vaid suhteliselt pika viivitusega.
Vara vastupidavus ja pikaajaline investeering
Kinnisvara elutsükkel on pikk. Paljud inimesed näevad kinnisvarasse investeerimises võimalust säilitada pikaajaliselt oma rikkust. Erinevalt teist tüüpi investeeringutest, nagu aktsiad või võlakirjad, mille väärtus võib lühiajaliselt kõikuda, hinnatakse kinnisvara väärtust sageli pikemas perspektiivis.
Turutsüklid
Kinnisvaraturul kipuvad olema kinnisvarahindade tõusu ja languse tsüklid. Neid tsükleid võivad muu hulgas põhjustada majanduslikud, demograafilised ja poliitilised tegurid.
Maapuudus
Maa on piiratud ressurss ja seetõttu võib mõnes piirkonnas tekkida kinnisvarapuudus. See võib nendes piirkondades kaasa tuua kinnisvarahindade tõusu.
Sisenemise tõkked
Kinnisvara on kallis ja sõltub rahastamisest. Osade inimeste ja ettevõtete jaoks on kinnisvaraturule sisenemine keeruline kinnisvara ostmiseks vajaliku summa või krediidi puudumise tõttu.
Riiklikud regulatsioonid
Seadused ja määrused mõjutavad kinnisvaraturgu, näiteks ehitusseadused ning kinnisvara ostu-müügi seadused.
Kõrged tehingukulud
Kinnisvaratehingutega kaasnevad sageli lisakulud. Nii ostu kui müügiga tuleb arvestada maksudega, võimalike vahendustasudega, hüpoteegi maksumusega, notaritasudega, kinnistusraamatu kandetasudega, maaklerikulud, õigusnõustamisega. Rentimise puhul võivad lisanduda kinnisvaramaakleri vahendustasud ja tagatised.
Asukohaspetsiifilisus ja mittemobiilsus
Hooneid ei saa üldjuhul teisaldada nagu muid varasid.
Heterogeensus
Kinnisvara omadused on üksteisest väga erinevad. Muutujaid on palju ning terviklikku väärtust pole lihtne hinnata.
Kohalike tegurite tähtsus
Liikumatus, heterogeensus ja tarbijate maitsed ei soosi riikliku või globaalse turu teket. Elamuturgu mõjutavad suuresti piirkonnaspetsiifilised tegurid: paigakiindumus, taristu, ohutus ja elukvaliteet, staatus. Mõnes piirkonnas võib turudünaamika olla üldistest trendidest hoopis erinev.
Kinnisvaraturgu mõjutavad tegurid
Kinnisvaraturgu mõjutavad nii globaalne kui kohalik kontekst.
Majandus
Kui majandus kasvab, on inimesed optimistlikud ja ostavad kinnisvara. Vastupidi, kui majandus on surutises, kipuvad inimesed rohkem säästma ja koduostmist edasi lükkama.
Pakkumine ja nõudlus
Kui nõudlus ületab pakkumise, siis kinnisvarahinnad tõusevad. Kui aga pakkumine on potentsiaalsete ostjate arvu suhtes suur, siis hinnad langevad.
Intressimäärad
Kui intressimäärad on madalad, laenavad inimesed suurema tõenäosusega kodu ostmiseks raha. Kõrged intressimäärad võivad eluasemeturgu negatiivselt mõjutada.
Demograafia
Elanikkonna või perede arvu kasv teatud piirkonnas võib suurendada nõudlust kodude järele, mis omakorda võib mõjutada kinnisvarahindu.
Valitsuse poliitika
Valitsuse poliitika võib kinnisvaraturgu mõjutada mitmel viisil. Näiteks võib maksupoliitika ergutada või pärssida kinnisvara ostmist, nagu ka stiimulid hüpoteeklaenude paremate rahastamistingimuste saamiseks.
