Renoveerimine on üks olulisemaid meetmeid hoonete eluea pikendamiseks ja keskkonnamõju vähendamiseks. Kuidas aga olemasoleva hoone renoveerimist planeerida ja kõiki alternatiivseid muudatusi enne nende teostamist hinnata?
Eesmärk ei peaks olema madalaim investeeringu maksumus
Eesmärk ei peaks olema mitte võetud pakkumiste alusel välja selgitada kõige odavamat töövõtjat, vaid uurida, milline kombinatsioon on optimaalne. Ja seda vastavalt eesmärkidele, isegi kui neid on mitu.
On arusaadav, et tellija ei jõua renoveerimise käigus süveneda kõikidesse võimalustesse, kuid põhitõena võiks olla meeles mõelda pikemale plaanile.
Lõppeesmärkideks võivad olla näiteks madalad kasutuskulud, hoone ja selle süsteemide võimalikult pikk eluiga ja madalad CO2 heitmed. Ja pigem mitte üks neist, vaid nende kombinatsioon.
Kuidas mõista mitmele muutujale optimeerimist?
Oletame, et hoone vajab küttesüsteemi uuendust. Eeltööd tegev tellija kaardistab erinevaid võimalusi. Iga meetodi müüja oskab veenvalt argumenteerida oma lahenduse kasuks, mõned ehk on valmis soovitama ka konkureerivaid lahendusi. Kuid ka seda pigem sisetunde põhjal. Juba kogenum tellija laseb vastavalt hoone andmetele võrrelda erinevaid meetodeid spetsialistil.
Veelgi põhjalikum tellija võtab ette mitte ainult erinevate meetodite, vaid ka erinevate kombinatsioonide ja stsenaariumide võrdluse: ainult maaküte, maaküte ja kaugküte või maakütte- ja soojuspumpade kombinatsioon. Sellele lisaks erinevad soojusisolatsiooni lahendused ja kuluarvutused erineva ilma ja tarbimise vaatest.
Võrdluses tuleb lisaks uuele küttelahendusele arvestada erinevaid energiatõhususe tegureid:
- küttelahenduse tõhusus erinevates ilmastikutingimustes
- hoone soojusisolatsiooni omadused
- hoone ehitustehnoloogia
- kütte- ja ventilatsioonimeetodid
Meetmete omavaheline seos ja mõju
Oletame, et läbi viidud soojusisolatsiooni analüüs näitas, et soojusisolatsiooni parandamise tulemusena kuluks ilmselt vähem kütet – sest mida vähem soojust läbi maja fassaadi lekib, seda vähem on vaja soojusenergiat.
Soojusisolatsioon lisamine muudab hoone õhutihedamaks, mis tähendab, et tihti tuleb siis uuendada ka hoone ventilatsioonisüsteeme, et tagada piisav õhuvahetus ning vältida niiskuse ja hallituse teket ruumides.
Täiendav soojusisolatsioon maksab raha, seega tuleks arvutuste jaoks kindlaks teha ka selle tasuvus. Vabalt võib olla ka niipidi, et on kuluefektiivsem investeerida vähem soojusisolatsiooni ja rohkem uude odavamasse küttemeetodisse.
Optimeerida saab siis, kui on olemas hoone andmed
Nende mõttekäikude mõttekuse eelduseks on see, et hoonest on olemas hetkeolukorrale vastavad andmed. Mõnes kohas võib soojusisolatsioon olla väga hea, kuid mõnes teises kohas olla suured lekked jne. Seepärast ei ole mõttekas renoveerimist kunagi teha ilma põhjaliku due diligence hindamiseta.
Hoone tehnilise seisukorra hindamise käigus hinnatakse vara tehnilist seisukorda, vajalikke kulutusi hoolduseks, käigus hoidmiseks kui ka hoone tehnoseadmete järelejäänud kasuliku eluea ja elutsükli kulusid. Uuritakse süsteemide efektiivsust, katuste, inventari ja seinte funktsionaalsust, konstruktsioonide seisukorda, vee äravoolusüsteemi ja palju muud. Eesmärk on tuvastada kõik probleemid või valdkonnad, mis nõuavad sekkumist.
Valemis on rohkem muutujaid kui küttesüsteemi paigalduse kulu
Otsida hoone jaoks maksimaalselt optimaalset kombinatsiooni paberil või Excelis on kaunis töömahukas, sest lisaks erinevatele küttelahendustele tuleb arvutada läbi ka kõik ventilatsiooni ja jahutusega seotud muudatused, isolatsiooni teemad jne. Sellisel viisil on ainus variant valikuid oluliselt piirata, et tervik jääks juhitavaks.
Siin saab järjest enam rakendada erinevaid simulatsioonitarkvarasid ja tehisintellekti, et suurtest andmemahtudest kiirelt kõige optimaalsemad variandid valida. Kuid oluline on arvestada andmete ebatäielikkusega ning kasutada piisavaid varutegureid ja konservatiivseid kaalutlusi otsuste tegemisel.
Need tegurid aitavad leida optimaalsema lahenduse erinevate eesmärkide ja lahenduste vahel navigeerides:
Tehisintellekti potentsiaal
AI võimaldab analüüsida palju andmeid korraga: ajaloolised andmed, keskkonna andmed, materjalide spetsiifika ja ehitustehnilised piirangud jne. AI võimaldab nihutada loovuse piire, andes samas suurema täpsuse erinevate stsenaariumide projekteerimisel.
Renoveerimistöödel muutuvad üha olulisemaks nii energia- kui ka keskkonnategurid. Eriti muutuvas keskkonnas, kus energia- ja materjalihinnad muutuvad kiiresti, võimaldab AI avardada võimaluste välja ja leida harjumuspärastest paremaid lahendusi. Üldjuhul võimaldab AI ka töid kiiremini teostada – alates planeerimisest ja projekteerimisest kuni eelarve koostamise ja ajakavadeni.
Andmete kvaliteet ja varutegurid
Renoveerimise puhul on olemasoleva hoone täpsed andmed kriitilised, kuid tihti on andmed kättesaadavad vaid mõne süsteemi kohta ja ka siis tihti poolikud või ebatäielikud. Kui tehnosüsteeme saab mõõta ja auditeerida üsna mõistliku eelarvega, siis kogu hoone piirdetarindite hetkeseisukorda ja soojustehnilisi andmeid on väga kallis mõõta ning pistelised konstruktsioonide avamised ei anna tihti piisavalt usaldusväärset tervikpilti.
Seetõttu on optimeerimisülesandes alati teatav koefitsient määramatust ning vajalik arvestada andmete ebatäpsuse veamäära ning olla otsuste tegemisel pigem konservatiivne. See tähendab eeldust, et seisukord on pigem kehvem kui andmed näitavad, kuna ehitusel selgub tihti, et üllatusi on palju.
Eelarve
Renoveerimisprojekti eelarvestamine sisaldab tööjõukulusid, materjale, seadmeid, halduskulusid ja kõiki lisateenuseid (tehnilised mõõtmised ja analüüsid, projektijuht). Kogumaksumus sõltub renoveeritavast pinnast, kinnistu esialgsest seisukorrast, soovitud viimistlustasemest ja projekti tehnilistest piirangutest. Samuti võimalikest toetustest.
Loe lisa Kredexi renoveerimistoetuse kohta korteriühistutele.
Renoveerimiseelarve optimeerimiseks on vaja määratleda prioriteetsed tööd vastavalt nii eelarvele kui eesmärkidele: näiteks parandada elukvaliteeti, energiatõhusust ja kinnisvara väärtust. Eelarvestamisel aitab kogemus renoveerimisprojektidega vältida kulukaid vigu ja leida optimaalseimaid lahendusi.
Renoveerimises toimub kiire innovatsioon. Andmete ja tehisintellekti tõeline potentsiaal ehituses ei seisne ainult algoritmides või masinaga juhitavates protsessides. See seisneb kogu valdkonna ja iga inimese reaalsete kogemuste ärakasutamises ja nende ühendamises andmetega, mis viib kogu sektorit edasi.
Juhan Kangilaski
Renoveerimise õnnestumise tegurid kokkuvõtvalt:
