Kinnisvara on ajalooliselt olnud üks konservatiivsemaid majandussektoreid, ent innovatsioon nii tehnoloogias kui ka äriprotsessides avab uksi seninägematutele võimalustele. Üheks valdkonna paljulubavaks suunaks on kinnisvara tokeniseerimine, mis kujutab endast kinnisvaraobjekti või -portfelli digiteerimist blockchain-tehnoloogiat kasutades. Sellisel moel muutub kinnisvarasse investeerimine paindlikumaks, läbipaistvamaks ja kättesaadavamaks. Võtan lühidalt kokku, kuidas tokeniseerimine toimib, milleks on vaja hooneandmeid korrastada ning milliseid uusi ärimudeleid see kaasa tuua võib.
Mis on kinnisvara tokeniseerimine?
Kinnisvara tokeniseerimine tähendab varade digitaliseerimist blockchain’i tehnoloogial põhinevate token’ite abil. Näiteks võib fond või arendaja emiteerida kinnisvaraportfellile vastavaid “osakuid” (token’eid), mida investorid saavad osta või müüa. See sarnaneb aktsiate või väärtpaberite turuga, kuid erinevus peitub selles, et investorid saavad omandada mikrosuuruses osa (näiteks protsendi või isegi murdosa protsendist) kinnisvarast. Selline lähenemine avab uksi laiemale investorite ringile, muudab turu likviidsemaks ning võib kiirendada kapitali kaasamist uute projektide jaoks.
Tokeniseerimise läbiviimiseks tuleb luua nii juriidiline kui ka tehniline raamistik. Juriidilise raamistiku kujundamine eeldab õigusekspertide kaasamist, kes täpsustavad, kuidas token’id seaduslikult vormistada (näiteks väärtpaberitena) ning tagavad, et kõik kinnisvara registrikanded, tehingu- ja omandiõigust tõendavad dokumendid on korrektsed. Tehniline lahendus nõuab blockchain-ekspertide ja arendajate panust, et valida sobiv blockchain-platvorm ja välja töötada nutilepingud, mis reguleerivad näiteks dividendi- või üüritulu väljamakseid. Kuidas hoone andmeid korrastada?
Kogu tokeniseerimise alus on usaldusväärne ja tõendatav teave hoonete või maa kohta. Kui andmed on puudulikud, ebatäpsed või raskesti kättesaadavad, väheneb nii investorite kui ka regulatiivsete asutuste usaldus kogu mudeli vastu. Seetõttu on oluline tagada, et kinnisvara kohta käivad dokumendid, nagu omandiõigused, ehitusload, hoolduslepingud ja kulude arvestused, oleksid digitaliseeritud, standardiseeritud ning lihtsalt ligipääsetavad. Samuti tuleb pöörata tähelepanu andmete kvaliteedile, veendudes, et need on ajakohased ja tõesed, kuna ainult usaldusväärsete andmete põhjal saab teha realistlikke väärtuse hinnanguid ja hinnata investeerimisriske. Selleks võib kasutusele võtta spetsiaalsed kinnisvara- või blockchain-platvormid, mis võimaldavad usaldusväärset andmeedastust, dokumentide versioneerimist ja turvalist jagamist.
Uued ärimudelid tokeniseerimise ajastul
Kui kinnisvara on korrektselt tokeniseeritud, võivad avaneda mitmed uudsed ärivõimalused. Väikeinvestorid saavad omada väikest osa prestiižsetest arendustest või kaubanduspindadest, mida varem olid võimelised soetama vaid suured fondid või jõukad eraisikud. Samuti muutub turg likviidsemaks, kuna tokeniseeritud varadega saab kaubelda eri platvormidel peaaegu reaalajas, võimaldades kiiret reageerimist turumuutustele. Lisaks saab uusi projekte rahastada rahvusvaheliselt ühisrahastuse ja -arenduse kaudu, kasutades läbipaistvaid ja turvalisi nutilepinguid, mis suurendavad investorite kindlustunnet. Nutilepingud võimaldavad ka automaatset tulujaotust, suunates üüritulu, hoolduskulud ja muud finantsvood otse token’ite omanikele, vähendades halduskulusid ning kiirendades protsesse. Tokeniseeritud kinnisvaraportfellide puhul tekib ka võimalus kiiresti müüa või osta osi erinevatest objektidest, mida varem oli keeruline või praktiliselt võimatu teha.
Võimalik, et kinnisvara tokeniseerimine toob potentsiaalselt kaasa suuri muutusi kogu sektoris, tuues sellesse rohkem likviidsust, läbipaistvust ja uutmoodi investeerimisvõimalusi. Fondijuhtide ja arendajate jaoks on oluline mõista nii tehnilist kui ka juriidilist raamistikku, et projekte edukalt turule tuua. Samuti tuleb eeltööna põhjalikult korrastada kinnisvara dokumentatsioon ja tagada, et andmed oleksid kergesti jagatavad ning kontrollitavad. Uute ärimudelite omaksvõtuga võib kinnisvarasektor saavutada suuremat efektiivsust, avades uksi uutele investoritele ning tuues kasu kõigile turuosalistele.
Juhan Kangilaski
Juhani fookus WHAT IF’is on arenduste strateegilisel planeerimisel ja kvaliteetse projekteerimise juhtimisel. Tema mitmekülgne kogemus hõlmab nii projekteerimise juhtimist kui ka suurte arendusprojektide koordineerimist.
