Kinnisvaras ja ehituses 2023. a välja joonistunud olulisemad tulevikutrendid

Kinnisvaras ja ehituses 2023. a välja joonistunud olulisemad tulevikutrendid

Tekst _  WHAT IF

29. detsember 2023

Oleme sel aastal palju kirjutanud kinnisvara trendidest. Toome aastat kokku võtvas artiklis välja kuus kõige aktuaalsemat ja olulisemat olemasolevate andmete ja realiseerunud projektide põhjal.

kinnisvara tulevikutrendid

Kvaliteetsete (green premium) pindade väärtus tõuseb ja vähemväärtuslike oma langeb drastiliselt

Kõrgeima klassi (A ja B) hooned on viimase 10 aasta jooksul näidanud oluliselt tugevamat üüriväärtuse kasvu, mis näitab, et energiatõhususe klass on ärikinnisvara jõudluse aina olulisemaks määrajaks. Standarditele mitte vastavad hooned seevastu võivad uutes turutingimustes muutuda kiiresti väärtusetuks. Kapital liigub juba jätkusuutlike hoonete poole ja karmimate regulatsioonide ootus viib turu pöördepunkti, kus hinnangutes võib toimuda drastilisi muutusi. Nii et omanikud, kes lükkavad renoveerimist ja moderniseerimisinvesteeringuid edasi, võivad seda pea kahetseda. Sest olenemata sellest, kas “pruun lisatasu” tuleb või ei tule ja sellest, kas muutusi juhib valitsus või turg, on jätkusuutlikkus muutumas kinnisvara puhul üha olulisemaks väärtuse määrajaks. 

2023 avaldatud Rohetiigri ehituse teekaart 2040 sai loodud just selleks, et julgustada kinnisvaraomanikke ja investoreid panustama rohelisse kinnisvarasse ning innovaatilistesse lahendustesse, mis aitavad saavutada nii kliima- ja keskkonna kui ka majanduslikke eesmärke. 

kinnisvara tulevikutrendid

Rohemärgisest on saanud ärihoonete finantseerimise hügieenifaktor 

Rohemärgisest on saanud ärihoonete finantseerimise hügieenifaktor ehk sertifikaadiga on oluliselt lihtsam rahastust saada. Kuna turg kinnitab, et energiatõhusus, siseruumide kvaliteet ning energiatarbimise juhtimise ja kontrollimise võimalused on võtmeelemendid, mis suudavad hoone väärtust tõsta, siis tõstavad vastavad sertifikaadid hoone väärtust ja hõlbustavad ka üürnike leidmist.  

Koduostjate keskkonnateadlikkuse kasvuga hakkavad keskkonnasertifikaadid üha enam ilmuma ka elamute kvaliteetsemates turusegmentides. Usume, et LEED või BREEAM sertifikaadiga kodu on peagi suurema väärtusega kinnisvara sünonüüm.

Teemat avas pikemalt Juhan Kangilaski: Rohesertifikaatide kasvav olulisus kinnisvarasektoris

kinnisvara tulevikutrendid

Olelusringi hindamisest (LCA) CO2 jalajälje arvutamisel on saamas jätkusuutlikkuse põhimeetod

Olelusringi hindamine ehk elutsükli hindamine (LCA – Life Cycle Assessment) on standardne teaduspõhine meetod keskkonnamõjude hindamiseks toote, teenuse, hoone või taristuprojekti kogu elutsükli jooksul. Kõige tavalisem uuritav keskkonnamõju on süsiniku jalajälg, kuid lisaks kliimamõjudele on elutsükli hinnangusse võimalik kaasata ka mõju osoonikihile, veekogude hapestumisele ja eutrofeerumisele. Olelusringi hindamise arvutusse kaasatakse elutsükli etapid “hällist hauani” põhimõttel.

Metoodika aitab mõõta ja vähendada hoonete keskkonnamõju, saavutada rohemärgiste sertifitseerimisnõudeid ning järgida määrusi ja seadusi, mis ka Eestis lähiaastatel on hoonete kavandamisel kohustuslik osa.

Rohetiigri Ehituse Teekaardis on oluline fookus andmete ja mõõdikute ühtlustamisel ning soovitustel, kuidas analüüsida projektide CO2 jalajälge ja elujõulisust kogu hoone elutsükli ulatuses, kuidas optimeerida ressursikasutust ja parandada tulevaste hoonete kvaliteeti. 

kinnisvara tulevikutrendid

Olemasolevate hoonete kasutajakogemust tuleb parandada, et püsida kasutajale atraktiivne ning tõsta väärtust 

Hübriidkasutusega ja paindlikult muudetavate ruumidega hooned on tulevikus kriisikindlamad. Lisaks energiatõhususe tõstmisega seisavad vanemad büroohooned silmitsi ka funktsionaalse vananemisega, kus ruumistruktuur ei toeta paindlikku pinnakasutust ning hoones puuduvad värskelt valminud büroohoonetele iseloomulikud ühisalad, vaba-aja veetmise, toitlustuse ja toetavate teenuste ruumid. Vanemate hoonete omanikel on võimalus võtta energiatõhususe tõstmise käigus ette ka hoone kasutajale mitmekesisema ruumilise keskkonna loomine, mis aitab tuua rekonstrueeritud hoone oma atraktiivsuselt samale pulgale värskelt valminud uushoonetega.

Kaubanduskeskused ei ole juba mõnda aega enam ainult ostlemise vaid ka vaba aja veetmise koht ning võiks öelda, et funktsioonide mitmekesistumise trendi puhul nägime 2023 juba teist lainet. Järjest aktuaalsem teema lisaks kasutajakogemuse parandamisele ja üürnike koosluse muutmisele on hoonete terviklik väärtuse tõstmine, investeerides nii keskuse fassaadi, üldaladesse kui tehnosüsteemidesse.

Viru Keskuse uuenduskuur hõlmas logistika parandamist ning uut terviklikku interjööri ja viidandust. Klientide soovidele vastates sai Viru uue toidutänava ning kaubandusse uusi brände. IV korrus muutus iluteenuste korruseks ning Rahva Raamat laienes ruumidesse, kus varem asus parkla. 

Stockmannis on lõpusirgel põhjalik ümberehitus kaubamaja viiendal korrusel, kuhu tuleb koostöös Medicumiga pere- ja eriarstiabi ja taastusravi teenuseid pakkuv heaolu- ja tervisekeskus. Ka see vastab tugevalt külastajate ootustele, kuna südalinnas tugev meditsiiniklaster puudus. Sellega paralleelselt sai uuenduse keskuse fassaad ja paraneb energiatõhusus. Arvestasime projektis lahendustega kulude täpsemaks mõõtmiseks, mis toetaks R8 targa AI põhist hoone juhtimist. Samuti on hoone pälvinud ärihoonete keskkonnasõbralikkust hindava BREEAMi rohemärgise tasemel „väga hea“.

Ka teiste kaubanduskeskuste muutused kinnitavad trendi. T1 uus omanik muutis üsna uue maja logistikat ja üürnike kooslust, et muuta keskus jälle atraktiivsemaks. Tänaseks on juba ka külastatavus kasvanud. Kristiine keskusse lisandusid tarbijate muutunud ootustele vastates uus spordikeskus ja tervisekeskus. Nüüd on ühes keskuses nii trenniriiete soetamise, spordiklubi külastamise, esmatarbekaupade ja meelelahutuse võimalus kui ka tervise- ja iluteenused.

kinnisvara tulevikutrendid

Rohepööret on vaja juhtida ja mõõta


Aastast 2026 peavad kõik ettevõtted esitama Euroopa kestlikkusaruande vastavalt 

Euroopa Liidu jätkusuutlikkuse mõõtmise ja raporteerimise reeglitele. Kinnisvarasektoris tähendab see lisaks täiendavat väljakutset koguda täpseid andmeid oma varade kohta. Kuid küsimus ei ole üksnes aruandes. Valdkonna strateegiliseks ja operatiivseks juhtimiseks on vaja spetsiifilisi oskusi. 

Jätkusuutlikkuse juht või rohejuht on tippjuhtkonnas endiselt haruldane nähtus, kuid nende arv kasvab. Kuna turult valmis inimesi võtta ei ole, tuleb vastavad juhid ja spetsialistid ise üles kasvatada. Lisaks uue valdkonna ülesehitamisele ja väga suurt hulka erinevaid sihtrühmi kaasavale muutuste juhtimisele on rohejuhtimise üheks peamiseks väljakutseks jätkusuutlikkuse mõõtmine. Andmete kogumine ja keskkonnamõjude arvutused ei ole kaugeltki lihtsad, sest metoodikaid alles samal ajal rakendamisega töötatakse välja, kuid mõõta on vaja.

Millised erinevad rohejuhi profiilid on esile kerkinud ja millist juhtimist on vaja, et ettevõttega päriselt muutusi luua ja keskkonnamõjusid vähendada? Maria Freimann avas teemat lähemalt ajakirjas Inseneeria.

kinnisvara tulevikutrendid

Elamukinnisvara turul on kohta vaid väga hästi läbimõeldud toodetele

Aasta esimeses pooles pidurdasid elamukinnisvara turu aktiivsust intresside tõus ja inflatsioon. Turule sisenemine oli keerulisem ning näha oli mõningast hinnalangust. Tänaseks on turg stabiliseerunud. Viimased viis kuud on Tallinnas ja lähivaldades tehingute arv olnud ilma järskude tõusude ja langusteta. See näitab, et turuosalised on 4% Euriboriga harjunud. Näha on ka juba õrna langustrendi ja see annab julgust pikaajaliste plaanide tegemiseks.  

Endiselt on aga varasemast madalamale nivoole pidama jäänud uusarenduste korterite tehingute arv. See demonstreerib jätkuvat väljakutset tulla turule ainult väga hästi läbimõeldud toodetega. Tänasel turul kaalutakse otsuseid pikemalt ja analüüsitakse ka lisaväärtusi ja energiatõhususe näitajaid põhjalikumalt – määravaks on õige product-market fit antud piirkonnas. Eksimused toote kujundamisel võivad tähendada oluliselt pikemaid müügiperioode või survet hinnas alla tulla.