ESG kriteeriumid muutuvad kinnisvaratehingute puhul üha aktuaalsemaks – ka varases ostufaasis. Ehk siis lisaks “traditsioonilisele” due diligence’ile muutub järjest olulisemaks ka ESG due diligence (ESG DD). Tulevikusuund on see, et ESG DD tehakse paralleelselt tehnilise DD-ga, esitades vara status quo, aga ka selle ESG potentsiaali.
ESG due diligence
ESG-d kasutatakse sageli jätkusuutlikkuse sünonüümina. Kinnisvaras tähistab see nii Euroopa Liidu regulatiivsete nõuete rakendamist kui ka terviklikku ja jätkusuutlikku vaadet (kinnisvara) väärtusahelale.Tegemist on jätkusuutliku kinnisvara väärtusahela komponendiga, mis on end turul kehtestamas nii regulatiivsete nõuete kui turunõudluse tõttu.
Tehniline due diligence
Ka tehniline due diligence ise ei ole midagi staatilist, vaid on pidevas ja dünaamilises arengus. Kui alguses piirdus hindamine suures osas üksikute tehniliste puudujääkide ja riskide analüüsidega, siis täna ja veel enam tulevikus tõlgivad kinnisvaraomanikud ja investorid selle tulemused tulevikuprognoosideks.
Kui oluline on ESG DD võrreldes TDD-ga tulevikus?
Seda, millist mõju võib ESG riskide ja ESG DD potentsiaaliga arvestamine kinnisvara turuväärtusele avaldada, ei saa hetkel täpselt öelda. Praegust hetkepilti turusündmustest ei tohiks pidada fikseerituks. Lõppkokkuvõttes otsustab turg hinna.
Kuid meie hinnangul kasvab jätkusuutliku kinnisvara väärtusahela mõju hinnale lähiaastatel oluliselt.
Võib eeldada, et ESG DD on tulevikus suhteliselt kõrge prioriteediga. TDD ei kaota aga mingil juhul oma kohta ja on tingimata osa tehinguprotsessist.
Erinevatel turuosalistel on erinevad huvid
Iga due diligence’i saab vaadelda erinevate osalejate vaatenurgast. Due diligence’i tüüpiline vaatenurk on ostja oma. Osturiskide võimalikult põhjalikuks tuvastamiseks ja nende kaasamiseks kinnisvara hindamis- ja ostulepingu läbirääkimistesse tuleks viiakse läbi põhjalik hindamine. Ostja “vastaspooleks” on portfelli omanik, kes soovib portfelli hallates arvestada riskidega, et säilitada ja kasvatada kinnisvara väärtust.
Kui soov on müüa, siis tehingu ettevalmistamise käigus kasutatakse ka müüja algatatud “due diligence’i”, et anda ostjale varakult oma vaade varale ja võimalikele ostuhinda mõjutavatele teguritele, et ostuotsuseid edeneda.
Kui portfelliomanikuks on finantsasutus (investeerimisfondide valitseja, kindlustusseltsid), siis neil on juba oma organisatsioonis hulk tegijaid, kes igaüks hindavad tootlust ja riske ja sobivust fondi erineva nurga alt.
Terviklik ESG DD – TDD vaade
Energiatõhusus ja CO2 on sama olulised kui pehmed tegurid. ESG tulemused võivad samamoodi – nagu ka tehnilise või juriidilise DD-de tulemused – mõjutada ostuhinda ja on seetõttu riskihindamise seisukohalt olulised.
Terviklik ESG DD vaade näitab optimeerimisvõimalusi nii keskkonna, sotsiaalse hüve kui juhtimise vaatest. See suund ei vii mitte ainult lähemale kliimaeesmärkide saavutamisele, vaid ka ÜRO sotsiaalsetele ja ühiskondlikele säästva arengu eesmärkidele.
Erinevused
TDD nõuab tehnilise oskusteabega eksperte ning ESG DD põhjalikke teadmisi jätkusuutlikkuse kriteeriumide ja regulatiivsete nõuete kohta. ESG DD-d eristab tehnilisest teabest ka suurem ja mitmekesisem huvirühm. Erinevaid sidusrühmi huvitab erinev teave ja selle erinev esitus. Seda tuleb ESG DD väljatöötamisel arvestada.
Sarnasused
Vaatamata erinevustele ESG ja tehnilise DD vahel, on tehinguomaduste hindamisel ka sarnasusi. Ühine on muuhulgas ka see, et protsess on sageli äärmiselt ajakriitiline ja samal ajal aeganõudev. Sestap tekib kinnisvara omanikel küsimus, kas mõlemat teenust oleks võimalik saada ühe korraga, kasutades võimalikult palju sünergiat: ehk ühes aruandes ja sama meeskonnaga.
Tuleviku väljakutse on TDD ja ESG due diligence’i lähendamine ja integreerimine. Ehk siis tehniliste, õiguslike, keskkondlike, sotsiaalsete, majanduslike ja strateegiliste aspektide koondamine ja interdistsiplinaarne hindamine.
Olemasoleva hoone ESG
Kui ettevõttel on ESG-eesmärgid välja töötatud, saab neid kasutada projektide läbivaatamisel kontrollnimekirjana. See võib juba varakult potentsiaalse investeeringu välistada, säästes sellega oma ettevõttele palju aega. Kui kinnisvara kvalifitseerub, saab juba edasi süveneda ja vaadata hoone energiatarbimist, üürilepinguid ja kliimaga seotud väljakutseid.
Kinnisvara jätkusuutlikkuse võrdluse tööriistad
GRESB on kinnisvara- ja taristuinvesteeringute ESG etalon. See on tööriist, mida kasutavad investorid kinnisvara- ja taristuportfellide ja varade jätkusuutlikkuse hindamiseks ja parendamiseks, et valmistuda järjest rangemaks ESG kohustusteks.
Interaktiivne tööriist pakub põhjalikku ülevaadet portfelli energiakasutusest ja kasvuhoonegaaside heitkogustest. Ehk aitab teha teadlikke otsuseid, mis toovad kasu nii investeeringu tegijale kui ka planeedile.
GRESB nõuab kinnisvarafirmadelt ja fondidelt aruannete esitamist kogu oma portfelli kohta, samuti alusvarade kohta, olenemata omandi protsendist. Kui vara on ühisomandis, peavad osalejad nende varade kohta aru andma, isegi kui ühiskokkulepe tähendab, et osalejal puudub otsene operatiivne kontroll vara üle.
Kuid taas on muidugi tööriista tõhusa kasutamise eelduseks kasutatavad andmed. Kui teatud utiliidi andmed ei ole kättesaadavad või neid peetakse ebausaldusväärseteks, võib hinnanguid kasutada teatud tingimustel.
Elamute ja kaubanduspindade andmepuudus
Nii tehnilise due diligence’i kui ESG due diligence’i vundamendiks on andmed. Energiatõhususe- ja kasvuhoonegaaside heitkoguste andmete olemasolu ja kasutatavus võivad varade lõikes oluliselt erineda.
GRESB andmetel on kõrgeim protsent hoonete energiatarbimise andmetest
- hotellidel 89%
- ja büroohoonetel 85%
- Seevastu elamuhoonete näitaja on 61% ja
- jaekaubanduse oma vaid 52%
Sellest tulenevalt seisavad nende sektorite investorid oma portfelli süsiniku jalajälje kindlaksmääramisel ebatäielike andmete tõttu silmitsi suurte väljakutsetega.
Millega saame abiks olla?
ESG-analüüsid muutuvad üha enam meie teenuse osaks. Aitame välja töötada nõudeid ESG due diligence’i sisule ning valida sobivat raamistikku. Võta meiega ühendust, kui soovid lasta WHAT IF’i tiimil olemasoleva kinnisvara läbi vaadata ning ESG due diligence’i rakendada.
