Kinnisvara on pikaajaline investeering, mis võib kesta 50, 80 või isegi 100 aastat. Hoone kasutusiga koosneb erinevatest uuendustsüklitest ja hooldusintervallidest, mis on olenevalt komponendist lühemad või pikemad. Seetõttu on oluline planeerida hooldustegevusi ja investeeringuid pikas vaates. Ilma hooldusplaanita riskib kinnisvaraomanik keskmisest suuremate remondikulude või kinnisvara väärtuse vähenemisega.
Need on viis peamist põhimõtet ja suunda, mis aitavad kindlustada varade väärtuse ja jätkusuutlikkuse ning tagada väiksemad ülalpidamiskulud:
1
Hooldusvajadused on unikaalsed
Hoone koosneb konstruktsioonidest ja süsteemidest, mis mõlemad nõuavad õigeaegset tähelepanu. Täpsem hooldusplaan võtab arvesse iga komponendi kasutusiga ja muud asjakohast infot ning kasutuse käigus tekkivaid andmeid.
Täna on paraku tavapraktika, et hoonele ei tehta peale valmimist realistlikke optimaalseid hoolduskavasid. Hoolduse puudumine või juhuslike, planeerimata ja kiireloomulistele sekkumistele tuginemine läheb kallimaks ning samuti kiirendab hoone vananemist.
Terviklik hooldusplaan muudab kiireloomulised hädaolukorrad õigeaegse sekkumisega kontrollitud ja optimeeritud tegevusteks.
Ja kuna iga hoone on ainulaadne, vajab see just tema konstruktsioonidele ja süsteemidele kohandatud hooldusplaani. Hooldusvajadused sõltuvad ka hoone tüübist, asukohast ja kasutusotstarbest, mistõttu üks lahendus ei sobi kõigile.
Väljakutseks on optimeerida ühelt poolt jooksvaid kulusid ja kapitaliinvesteeringuid ning teiselt poolt väärtuse säilimise ja kasvu suhet. Samuti tuleb plaani tehes arvestada ettevõtte ärihuvidega, rahaliste võimaluste ja õiguslike regulatsioonidega (sh ESG).
2
Pikk vaade aitab vältida tarbetuid kulusid ja sekeldusi
On levinud arvamus, et maja valmimine tagab probleemivabad 50 aastat, kuid tegelikult on „muretut aega“ kõigest umbes 5 aastat. Esimese 5 aasta järel hakkavad ilmnema esimesed probleemid ja umbes 10. aastaks on vaja juba tõsisemaid sekkumisi. 20. aastaks võib olukord olla juba kriitiline, kui vahepeal pole hooldusmeetmeid rakendatud.
Esimese 5 aasta järel ei tähenda hooldusvajadus alati täielikku renoveerimist, kuid eelarvesse tuleb kindlasti jätta ruumi väiksemateks parandus- ja remonttöödeks. Kui esimesed 5 aastat mööduvad ilma suuremate kulutusteta, on see ettevõttele suur võit.
Planeeritud ennetav hooldus võib pikendada komponentide eluiga märgatavalt. Pikaajaline plaan sisaldab ka eelarvet ja selgelt välja toodud prioriteete erinevate stsenaariumide korral.
Pika plaani eelis on see, et ei teki ootamatuid olukordi ja lisakulutusi ning hooldustöid ja kulusid saab juba ette jaotada teatud perioodi peale. Ning see võimaldab ka hoones toimuval tegevusel tõrgeteta jätkata.
Pikk vaade aitab vältida ka vigu teostamise järjekorras ning seeläbi tarbetuid kulusid ja sekeldusi.
Mõned näited:
Paljude elementide koos renoveerimine on oluliselt odavam ja optimaalsem. Näiteks on fassaadi uuendamine ja soojustamine sageli mõistlik teostada samaaegselt akende vahetusega. Hilisem akende vahetus võib avaldada mõju juba renoveeritud fassaadile ning vanad aknad ei pruugi sobida uue fassaadiga. Küttekeha vahetus on samuti sageli mõistlik teha koos isolatsiooniga või pärast seda, kuna väiksema kulu tõttu piisab väiksemast küttekehast.
3
Tulevik on digitaalne, kuid tehnoloogiate valikul tuleb leida tasakaal
Kiputakse arvama, et tehnoloogia on lahendus, aga tegelikult on see üksnes lahenduse võimaldaja. See kulmineerub sageli ressursside raiskamise ja pettumusega, sest ettevõtted ostavad keerulist tehnoloogiat, mis ei vasta otstarbele.
Digitehnoloogiaid on mõtet juurutada siiski vaid siis, kui need annavad tõesti eelise ja on kasutajasõbralikud.
Tehnoloogiad valides tuleb mõelda inimestele ja nende vajadustele. Sellest ei piisa, kui me jääme kinni sellesse, mis kõik on võimalik. Teatavasti kukuvad paljud idufirmad sageli läbi mitte seetõttu, et nende idee või tehnoloogia pole piisavalt hea, vaid seetõttu, et ärimudel ei tööta või on tehnoloogia arendatud sihtklientide igapäevastest väljakutsetest mööda.
Iga uuendusliku lahendusega ei pea kaasa jooksma. Kõige kallimad lahendused ei pruugi alati olla kõige efektiivsemad, eriti kui varuosad või spetsialistid on kättesaadavad ainult välismaalt. Udupeen automaatikasüsteem võib olla muljetavaldav, kuid praktikas osutuda keeruliseks ja kulukaks, kui süsteemi haldamiseks ja hoolduseks puuduvad vajalike oskustega inimesed.
4
Andmete kogumine ja analüüs
Kinnisvara eluea pikendamiseks ja hoolduskulude vähendamiseks on vajalik täpne andmete kogumine ja analüüs. Vaid nii saab teha otsuseid, millised komponendid vajavad suuremat tähelepanu ja millised võivad veel teenida.
Andmepõhine lähenemine ja regulaarne jälgimine annavad võimaluse pigistada 10-aastasest eluajast välja 15 aastat või rohkem.
Andmetega töötamise võti ei ole mitte luua ja koguda võimalikult palju, vaid pigem luua ja koguda õigeid andmeid. Ei ole ühest lahendust, mis sobiks kõigile. Konkreetsetele vajadustele kohandatud lahendus sõltub olemasolevatest ja tulevastest ärimudelitest, protsessidest ja eesmärkidest.
5
Säästlikkus ja jätkusuutlikkus
Seni on ehituses ja kinnisvaras säästva arengu eesmärgid peegeldunud eelkõige soovis ja vajaduses vähendada energiatarbimist, kuid tänaseks on keskkonnamõjud oluliselt laiem ja kesksem teema. Üha olulisemaks muutuvad CO2 arvutused, ringmajanduse idee ja hällist hällini kontseptsioon.
Jätkusuutlikkuse poole püüdlemisel mängivad võtmerolli nii tehnoloogia ja tarkvara (BIM, IoT andurid ja automaatikasüsteemid, energiahaldustarkvara, ennustavad hooldustööriistad) kui ka muutuste juhtimine. Oleme WHAT IF’is hästi kursis valdkonnaspetsiifiliste jätkusuutlikkuse ambitsioonide ja väljakutsetega, millega ettevõtted silmitsi seisavad ning pakume teadmust ja tööriistu, mis võimaldavad objektihalduritel teha teadlikke otsuseid.
Igas sektoris on erinevad väljakutsed ja seetõttu ei ole ühtset lähenemist kõigile. Kuid õigete andmete ja õigete otsustega saavad objektijuhid suunata oma ettevõtet säästvamate (ESG) tavade poole ja avaldada positiivset mõju.
Targalt planeeritud hooldus- ja renoveerimistsüklid vähendavad tarbetuid kulutusi ja ressursside raiskamist. Pikas perspektiivis tähendab see ka omanikele madalamaid kulutusi ja suuremat kinnisvara väärtust.
WHAT IF’i Kinnisvarakeskkonna juhtimise teenus
Meie tugevused on strateegilise portfelli tasemel hooldus, investeeringute planeerimine ja meetmete prioriseerimine. Aitame tagada, et pikaajaline plaan püsiks ajakohasena, kinnistute väärtus säiliks ja remondivõlga ei tekiks.
Meil on kogemused eri tüüpi kasutusega suurte kinnisvaraportfellide haldusega: tunneme erinevate kinnistute vajadusi avalikest hoonetest kuni ärihoonete ja tehniliste hoonete ja taristuni.
Töötame integreeritud hoonehoolduse koostöömudelitega, kuid pakume ka projektipõhiseid teenuseid.
Siim Pilv
Siimu roll WHAT IF’is on haldusteenuste ärisuuna arendus, partnerlussuhete loomine ning hoone kogu elutsükli ja haldustsükli põhiste lahenduste juurutamine sektoris. Tal on kogemus eri tüüpi ja kasutusega suure kinnisvaraportfelli hoonete haldusega ning kinnisvara kogu elutsükliga.
* Arvamusartikkel ilmus algselt Äripäeva Kinnisvarauudistes.
