USA eluasemeturg on muutunud võitjate ja kaotajate süsteemiks. Võitjad jätkavad omakapitali suurendamist ja kaotajad kipuvad olema esmaostjad, sest turu olukord on selline, et raha laenamine on kallis, koduhinnad on rekordkõrged ja valik on väike.
Üha vähem ameeriklasi saab endale kodu omamist lubada. Keeruline eluasemeturg paneb paljud potentsiaalsed ostjad mõtlema, kas koduhinnad langevad kunagi või võivad need lähitulevikus kokku kukkuda. Mõned loodavad isegi eluasemeturu krahhi. Kuigi just viimasel, 2007-2009 kogetud krahhil on suur osa selles, kuidas sellesse olukorda üldse satuti.
Kas see on Ameerika unistuse lõpp?
Kui varem sai keskmiste palkadega pere, kelle sissetulek oli umbes 50 000 dollarit aastas, lubada endale maja peaaegu kõikjal, siis täna jääb see kahes kolmandikus USA-s (New Yorgist Atlantani ja Phoenixist San Francisco ja Los Angeleseni) unistuseks.
Ühepereelamute keskmine müügihind on viimasel ajal tõusnud 430 000 dollarile ehk siis kodu maksab kolm korda rohkem kui kümme aastat tagasi. Ainuüksi 2020. aastast on koduhinnad mitmel pool tõusnud üle 50 protsendi.
Buum sunnib paljusid ameeriklasi üürima, mis omakorda koormab nende eelarvet nii palju, et nad võivad unustada säästmise kodu ostmiseks. Ka üürihinnad tõusevad kiiresti, mis on probleem paljudele leibkondadele. Pooled Ameerika üürnikest peavad juba praegu üüri eest maksma rohkem kui 30 protsenti oma sissetulekust.
Hinnatõusule aitavad kaasa paljud tegurid:
- Pakkumine on väike ja nõudlus suur, kuna eluasemelaenu intressid olid pikka aega madalad ja majandus kasvas kiiresti.
- Lisaks lahkusid Covidi ajal paljud linlased suurtest metropolidest ja kolisid väiksematesse või keskmise suurusega linnadesse, mis tõstis seal hindu.
- Uute korporatiivsete investeerimisfirmade mõju. Ebatavaline on just hinnatõusu järskus. Ja see on seotud suurte korporatsioonidega.
Uued investeerimisfirmad (N: Invitation Homes, American Homes 4 Rent, Tricon Residential või Front Yard Residential) on eluasemeturgu jõuliselt raputanud. Nende eelarved ulatuvad miljarditesse, ja nad ostavad üleriigiliselt iga seitsmenda ühe- või mitmepereelamu. Neid toetavad tugevad suurinvestorid nagu Blackstone, Pretium Partners, J.P. Morgan Stanley ja Goldman Sachs.
Kuidas mõjutab kinnisvaras toimuv ühiskonda?
Kinnisvaras toimuv suurendab lõhet elanikkonna enamuse ja eliitklassi vahel, kes on aastaid kodu omanud jõukate perede järeltulijad. Arengud panevad rahalise surve ka omavalitsustele. Uued korporatsioonid oskavad osavalat survestada vajalikke osapooli, et tagada kinnisvaramaksude võimalikult madal tase. See aga omakorda tähendab, et omavalitsustel napib rahalisi vahendeid koolide, parkide ja üldteenuste jaoks.
Intressid on riigis juba mõnda aega taas tõusnud ja oleks realistlik oodata, et kinnisvaraturg selle tulemusel mõnevõrra jahtub. Kuid ei pruugi, sest nõudlus on liiga suur, pakkumine liiga väike. Väiksema kapitaliga eraostjate jaoks ei muuda inflatsioon ja tõusvad intressimäärad asja just taskukohasemaks. Käib ka uute üürikorterite ehitamise buum. Ja ka selles segmendis annavad tooni peamised suured tegijad.
“Minu kodu on minu kindlus”
Tekkinud olukord ei kõiguta mitte ainult paljude ameeriklaste rahalist vundamenti, vaid ka nende minapilti. Oma nelja seina omamist peetakse seal tugevaks ankruks, muuhulgas ka kaitseks riigi sekkumise eest, mida väljendab tuntud ütlus “Minu kodu on minu kindlus”. Lisaks on oma maja omamine osa Ameerika unistuse müüdist, mille mõte on see, et sellel piiramatute võimaluste maal võib igaüks raske töö ja pühendumisega jõuda tippu.
Ajalooline kontekst ja turu areng
USA kinnisvara on aastakümnete jooksul läbi teinud olulisi muutusi. Alates Teise maailmasõja järgsest eluasemebuumist kuni 2008. aasta tormilise kõrge riskitasemega hüpoteeklaenukriisini on iga ajastu jätnud turumaastikule jälje.
Eramaja kui keskklassi norm tekkis Ameerika ühiskonnas Teise maailmasõja järgse majandusbuumi ajal. Sõjajärgsel ajastul kasvas eeslinnade areng, mida ajendas nõudlus ühepereelamute järele ja mida soodustas valitsuse poliitika. Kuni 1970. aastateni tõusis eramajade osakaal kogu elamispinnast 40 protsendilt 70 protsendile.
Kodul on lisaks mittemateriaalsele tähendusele ka käegakatsutav väärtus. See toimib rahalise tagatisena, moodustades sõltuvalt päritolust ja piirkonnast 50–90 protsenti perekonna varast.
Oma maja on sageli ka laenude tagatiseks, mis võimaldab näiteks laste kalleid õppemakse tasuda, aitab üle saada isiklikest tagasilöökidest või toetab ettevõtlusalgatusi. Paljud pensionärid rahastavad maja müügiga oma pensionipõlve lõunaosariikides.
Kinnisvara- ja finantskriis 2007–2009
Et mõista tänase olukorra tagamaid, tuleb vaadata tagasi kinnisvara- ja finantskriisile aastatel 2007–2009.
Pärast aastatepikkust hinnatõusu lõhkes 2007-2009 USA-s suur kinnisvaramull. Kui intressimäärad järsku taas tõusid, langesid eluasemehinnad järsult. Majaomanikud ei suutnud enam oma laene tasuda ja umbes kaheksa miljonit leibkonda pidid oma kinnisvara müüma, eriti Ameerika Ühendriikide kesk- ja lõunaosas.
Selles olukorras nägid võimalust Wall Streeti investorid. Nad ostsid odavalt ühepereelamuid ja muutsid need üüripindadeks. Peagi said nad teenitud tulu pealt oma edasist laienemist rahastada. Tänaseks on selle segmendi turuliidrite portfellides kuni 80 000 maja.
Tollal langes kinnisvarakriisi tagajärjel kodu omandimäär 60 protsendini. Ja kui see on ka sellest ajast mõnevõrra taastunud, siis vaid paberil. Ka seal, kus suuri üürileandjaid on vähe, ostetakse kiiresti üles kõik saadaolevad elamud, et pakkuda maju Airbnb-s või muudel platvormidel kasumlikuks lühiajaliseks üürimiseks, puhkekoduks või pere teiseks koduks. Tihti jõuab kinnisvarakuulutus netis üleval olla vaid mõni tund.
Kinnisvara mõjutavad majanduslikud tegurid
Intressimäärad mõjutavad otseselt hüpoteegi intressimäärasid ja sellest tulenevalt ka kodu taskukohasust. Kui Föderaalreserv korrigeerib intressimäärasid, tekitab see eluasemeturul lainetuse, mis mõjutab nii ostjate nõudlust kui ka kinnisvarahindu.
Tööhõive ja sissetulekute tase on eluasemeturu tervise kriitilised tegurid. Tugev tööturg toob üldjuhul kaasa kõrgemad koduomanike määrad, kuna inimesed tunnevad end oma finantsstabiilsuses kindlamalt. Majanduslangus aga võib viia nõudluse vähenemiseni ja kinnisvarahindade languseni.
USA kinnisvara- ja maksupoliitika
Kui tavatulule kehtestab maksuamet kuni 40 protsendi suuruse maksu, siis kinnisvarainvesteeringute kasumit maksustatakse vaid 10–15 protsendiga.
Lisaks Wall Streeti ettevõtetele on neid eeliseid üha enam ära kasutanud ka pensionifondid, kindlustusseltsid ja ülirikaste investeerimisfondid kogu maailmast. Seetõttu on investoritel juurdepääs suurele kapitalile ja väga soodsatel tingimustel. Nad võidavad nii tõusvatest üürihindadest kui asjaolust, et kinnisvara väärtus on viimastel aastatel taas oluliselt kasvanud. Tekkinud on suhteliselt kriisikindel kasumimudel. Inimesed vajavad katust pea kohale. Ja kui nad ei saa seda endale lubada, siis peavad nad üürima.
Kasumi maksimeerimiseks üür pidevalt tõuseb. Suured üürileandjad tõstsid hindu kaheksa või enam protsenti kvartalis. Samuti võivad lisakulud moodustada kuni 30 protsenti üürisummast.
Ainult mõnel osariigil nagu New York on üürnike kaitsmiseks mingid eeskirjad. Kes hinnatõusudega sammu pidada ei suuda, võib lennata kodust välja väga lühikese ajaga. Ja kui kohalikud üürileandjad võivad tõenäolisemalt üles näidata leebust üürnikke vastu, siis suurtel üürileandjatel puudub selline vaoshoitus.
Valitsuse ja omavalitsuste poliitikad
Kriis on tekitanud arutelusid ja algatusi, mille eesmärk on suurendada taskukohaste eluasemete kättesaadavust. Lahendused hõlmavad valitsuse toetusi, tiheasustusega eluasemete arendamist ja uuenduslikke rahastamismudeleid.
Maksusoodustused, tsoneerimise seadused ja eluasemetoetused on vaid mõned vahendid, mida kasutatakse eluasemete pakkumise ja nõudluse mõjutamiseks. Näiteks võimaldab hüpoteeklaenu intressi mahaarvamine majaomanikel vähendada oma maksustatavat tulu ja stimuleerida kodu ostmist. Teisest küljest võivad teatud linnade ranged tsoneerimisseadused piirata eluasemete pakkumist, tõstes hindu.
Demograafiliste muutuste mõju turusuundumustele
Ka demograafilised trendid mõjutavad oluliselt kinnisvaraturgu. Vananev beebibuumi põlvkond (1946-1964) suurendab nõudlust väiksemate kodude ja vanemate eluruumide järele.
Eluasemeturule sisenevatel Millenniali ja Z-põlvkonnal on aga eelmiste põlvkondadega võrreldes sageli erinevad eelistused ja rahalised piirangud.
Nooremad ostjad ei ihalda tingimata Ameerika unistust oma majast, vaid eelistavad linnaelu, mugavuste lähedust ja paindlikke eluruume, mis suurendab nõudlust üüripindade ja segakasutusega arenduste järele.
