Eestis peetakse eraisikute kinnisvarasse investeerimist üldiselt turvaliseks valikuks. Kinnisvara tajutakse reaalse varana, mis suudab taluda nii halba ilma kui majanduslikke riske.
Eestlaste kinnisvarausku toetab turul valitsev olukord, kus ca 80% elukondlikust kinnisvarast kuulub eraisikutele.
Kui eraisik võtab vastu otsuse investeerida kinnisvarasse, siis muutub ta tahes-tahtmata teiste investoritega konkureerivaks turuosaliseks, kel tuleb olla kursis turuolukorra ja seal toimuvate muutustega.
Meedia kaasmõjul tekivad ikka ja jälle ärevamad perioodid, mil räägitakse võimalikust eluasemeturu buumist või mullist. Seletame kinnisvaramulli nähtuse ja selle tekkepõhjused lahti, et saaksid turu volatiilsuses tõhusamalt navigeerida.
Mis on mull?
Kui kiire kasumi peal väljas olijad investeerivad varasse ebaproportsionaalselt palju, võib tekkida mull.
Paljud finantstooted – aktsiad, võlakirjad, kinnisvara, kuld, tooraine jne – on varem või hiljem seotud mulliga: hinnad tõusevad, investorid reageerivad eufooriliselt ja turg tõuseb hüppeliselt.
Kuni… mull lõhkeb, hinnad kukuvad ja investorid võivad jääda tühjade kätega (ehk kaotada investeeringult teenitud virtuaalse tulu) või suisa miinusesse (ehk vara, mida omatakse, maksab vähem kui vara soetamise momendil).
Kuidas on aga lood kinnisvaraga?
Pärast 2008.–2009. aasta majanduslangust algas meie elamukinnisvaraturul stabiliseerumine, ning seejärel aeglane ja pidev hinnatõus. Globaalne majanduskasv võimaldas mõõdukas tempos elamuehitust ning leibkondade jõukuse suurenemine ja põhjendatud ootused pikaajalisele kapitalikasvule on toetanud nõudlust.
Piiratud pakkumise ja kasvava nõudluse tagajärjena on kinnisvarahinnad kogu maailmas tõusnud.
Selle trendiga paralleelselt tõstatub aeg-ajalt ikka ja jälle küsimus, kas ja millal võib oodata kinnisvaramulli lõhkemist.
Mis on kinnisvaramull?
Kinnisvaraturu oluline osa on eluasemeturg. Eluasemeturu kinnisvaramull on samuti majandusmull, mis tekib aeg-ajalt nii kohalikel kui ka ülemaailmsetel kinnisvaraturgudel.
Konsensust definitsiooni osas ei ole. Mõne arvates on piisavaks sümptomiks olukord, kus vara omadused, mis peaks määrama kinnisvara tegeliku väärtuse, ei ole enam hinnaga vastavuses. Kuid sageli peetakse täiendavaks kriteeriumiks olukorda, kus eluasemehinnad on eriti kõrged ostjate spekulatsioonide tõttu, kes ootavad hinna jätkuvat kallinemist ka tulevikus.
Mull teeb paljud inimesed õnnelikuks, sest nad tunnevad, et saavad rikkaks.
Mull näeb kena välja, kuid on habras.
Ja võib iga hetk lõhkeda.
Kui eluasemete hinnad ületavad tunduvalt inimeste ostujõudu või kui investorid hakkavad mõistma, et hinnad ei põhine enam tegelikul väärtusel, hakkab turu kindlustunne kõikuma. Lõpuks see lõhkeb nagu õhupall mida puhutakse liiga palju. See viib kinnisvara väärtuse järsu languseni, mõjutades märkimisväärselt kõiki alates kinnisvaraomanikest kuni pankade ja kogu majanduseni.
Ajaloolised näited kinnisvaramullidest
USA eluasememull tõi 2007-2009 kaasa ülemaailmse finantskriisi. Toimus eluasemehindade kiire tõus, mida õhutasid spekulatsioonid, soodustasid kõrge riskitasemega välja antud laenud ja leevenenud laenutingimused.
Jaapanis oli viimane suurim mull 1980. aastate lõpus. Selle lõhkemine tõi 1990. aastate alguses majandusseisaku, mida tuntakse Jaapani “kadunud kümnendina”.
1990. aastate alguse Hispaania kinnisvaramulli põhjustasid madalad intressid ja spekulatiivsed investeeringud. Mulli lõhkemine 1998. aastal tõi Hispaanias kaasa tõsise majanduslanguse ja kõrge tööpuuduse.
Kinnisvaramulli kategooriad
Iga kinnisvarabuum on erinev, mistõttu on võimalike kinnisvaramullide ennustamine keeruline. Ajalooliselt võib neid jaotada kolme suuremasse kategooriasse:
- Kinnisvarahinnad tõusevad, kuid sellega ei kaasne laenubuumi.
- Eluasemete hinnad tõusevad ja seda saadab kiire eluaseme laenumahtude kasv.
- Kinnisvarabuumiga käib kaasas üleüldine tarbimislaenude buum.
Kinnisvaramulli 4 faasi
Laienemine
Kinnisvarahinnad tõusevad tänu soodsatele turutingimustele nagu madalad intressimäärad ja majanduskasv. Investorid ja koduostjad sisenevad turule lootuses teenida kiiret tulu või saada pikemas perspektiivis kasu koduhindade tõusust.
Esialgne hinnatõus toob kaasa ootused edasisele tõusule ja meelitab turule veel enam ostjaid, kes ei ole huvitatud korterite kasutamisest ega pikemas perspektiivis teenimisest, vaid kiirest kasumist.
Buum
Kinnisvarahinnad jätkavad kiiret tõusu, mis veelgi õhutab investorite ja koduostjate entusiasmi.
Jätkusuutmatus
Kinnisvarahinnad jõuavad jätkusuutmatule tasemele ja hakkavad ilmnema hoiatusmärgid. Näiteks võivad eluasemehindade ja sissetulekute või eluasemehindade ja üüride vahelised suhted muutuda liiga kõrgeks, mis viitab sellele, et eluasemehinnad on võrreldes majanduse põhinäitajatega liiga kõrged.
Korrektsioon
Kui intressimäärad tõusevad või majanduskasv aeglustub, võib nõudlus eluaseme järele väheneda, mis toob kaasa kinnisvarahindade korrigeerimise. Kui aga kinnisvaraturg on juba ohtlikult üle kuumenenud, võib ka väike päästik algatada trendi kiire pöördumise. Kui korrektsioon on piisavalt tõsine, ehk turg langeb järsult, võib seda nimetada mulli lõhkemiseks.
Langevad hinnad pakuvad nii võimalusi kui ka väljakutseid:
Ostjatele:
Madalamad hinnad muudavad kinnisvara ostmise atraktiivsemaks.
Üürnikud võivad kasu saada madalamatest üürihindadest.
Kinnisvaraomanikele:
Kinnisvara väärtuse vähenemine võib kaasa tuua rahalisi probleeme, eriti kui praegused laenud tuleb vanadel tingimustel tagasi maksta. Mõnedel omanikel võib tekkida võlg, mis on suurem kui vara väärtus.
Mis põhjustab kinnisvaramulli?
Kinnisvaramull tekib erinevate tegurite koosmõjul, toome välja olulisemad:
1
Majanduse olukord
Rahvusvahelise kaubanduse, intressimäärade ja valuutaväärtuste kõikumised võivad tunduda asjadena, millel on vähe pistmist Rae valla kinnisvarapakkumistega või kohaliku panga eluasemelaenu tingimustega. Kuid läbi erinevate sündmuste ahela mõjutavad makromajanduslikud näitajad otsesemalt või kaudsemalt nii eluaseme taskukohasust kui kohaliku kinnisvara pakkumise ja nõudluse dünaamikat.
2
Laenupoliitika
Kui keskpangad määravad madalad intressimäärad, muutuvad laenud odavamaks, suurendades inimeste valmisolekut eluaseme ostmiseks raha laenata. Kui inimeste üldine kindlustunne püsib kõrge, on laenuturul rohkem tehinguid.
Mündi teine pool on aga see, et suurenenud nõudlus tõstab eluaseme hindu.
Ühelt poolt võib intressimäärade tõus takistada eluaseme taskukohasust, kuid see võib samuti anda märku tervest ja tugevast majandusest, mis on hea pikaajaliste kinnisvarainvesteeringute jaoks.
Lisaks sellele mõjutavad kõrgemad intressid ka näiteks ehitusmaterjalide hinda, mis samuti mõjutavad kinnisvara hinda.
3
Turupsühholoogia
Kinnisvara tegeliku väärtuse hindamine ei ole lihtne ülesanne ei olevikus ega isegi tulevikus.Seetõttu ei pruugi ei keskmine ostja ega müüja olla võimeline hindama oma tehingut.
Kui inimesed näevad eluasemehindade tõusu, eeldavad nad, et need tõusevad ka tulevikus. Ootus saada tulu, mis ületab tunduvalt “tavalisi” väärtusi, toob turule rohkem inimesi.
Samuti kalduvad inimesed arvama, et enamuse otsused on ratsionaalsed ja hästi informeeritud.
Oma võimet ennustada tulevasi turusuundumusi hinnatakse üle, kaasnevaid riske aga alahinnatakse.
Uskumused, mis võivad paisutada mulli:
“Kui ma praegu ei osta, ei osta ma ilmselt kunagi”
“Kinnisvarahinnad lähevad suures pildis koguaeg ainult ülespoole”
“Kinnisvara on turvaline investeering”
“Kõik tahaksid selles naabruskonnas elada”
Alati tasub säilitada ratsionaalsus, mida meil ka talupojatarkuseks nimetatakse.
“Kui kusagil näikse kõik korraga rikkaks saavat, siis on asi kahtlane”
4
Turu inerts
Nõudluse tõus võib kergesti vallandada ootused edasiseks tõusuks ja kõrgeks tootluseks. Arendusse lähvad uued hooned. Turule jõuavad need aga alles mõne aasta pärast.
Kui need vähemalt kaks aastat vanad hinnaootused on reaalsusest liiga kaugel, siis võib uute hoonete lõpuks turule jõudmisel tekkida ülepakkumine ja sellest tulenev hinnalangus.
5
Kapitaliränne alternatiivsetelt investeeringutelt
Kinnisvarasse investeerivad nii need, kes otsivad oma rahale turvalist pelgupaika kui ka need, kes otsivad kiiret vahekasu või eelistavad spekulatiivseid manöövreid. See toob kaasa nõudluse kasvu kodude järele, mis ei olegi alati mõeldud elamiseks (või üürimiseks).
Kapitaliränne sõltub investorite prognoosidest ja ootustest, mis võivad vallandada spekulatiivse spiraali, milles hinnatõus põhjustab edasisi tõuse.
Kapitalirännet mõjutab ka geopoliitiline olukord. Arvestades tänast olukorda idas, siis on ka väliskapitali ränne meie regioonis passiivsem, mis omakorda mõjutab kinnisvara turutrende.
6
Muud tegurid
Ka valitsuse poliitika, nagu näiteks maksusoodustused, võivad stimuleerida nõudlust ja aidata kaasa mullide tekkele. Maksude tõstmine aga võib mõjutada tarbijate kindlustunnet, mis võib kaasa aidata mulli lõhkemisele.
…
Kinnisvaramulli vältimiseks on kasutusele võetud erinevaid meetodeid.
Samuti jälgivad pangad konservatiivselt olukorda kinnisvaraturul. Nii seda, et investorid oleks piisavalt võimekad kapitali kaasama, et välistada turumuutustest põhjustatud likviidsusprobleeme kui tarbijate maksevõimet teenindada võetuid kohustusi.
Isegi kui kinnisvara väärtus on kasvanud kiiremini kui ülejäänud majandus, on olukord enamasti klikkima kutsuvatest pealkirjadest hoolimata stabiilne ja kontrollitud.
